Guide bailleur 2026 — DPE, encadrement, IRL, préavis, déficit foncier

2026 marque une étape charnière pour les bailleurs et locataires en France : la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a entamé son calendrier d'interdictions DPE, l'encadrement strict couvre désormais une trentaine d'agglomérations, l'IRL a publié sa valeur T1 2026 à 146,60, et les aides à la rénovation ont été refondues par les arrêtés FEEBAT 3 et PROFEEL 3 du 7 mai 2026. Ce guide synthétise les 6 règles à connaître absolument, avec les références légales, les calendriers, les plafonds, et les outils gratuits pour les appliquer en pratique. Il s'adresse aux bailleurs particuliers (5 millions en France) comme aux locataires (16 millions de ménages locataires) qui veulent vérifier la conformité d'un bail avant signature, renouvellement ou départ.

1. DPE F et G — interdictions, calendrier, gel des loyers

Le calendrier des interdictions

La loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 a programmé la sortie progressive des « passoires thermiques » du parc locatif. Le critère retenu est la classe du DPE, valable 10 ans et obligatoirement annexé au bail (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989). Le calendrier d'interdiction de mise en location en France métropolitaine est le suivant :

Les baux en cours signés avant la date d'interdiction restent valides jusqu'à leur terme. À l'échéance, le bailleur ne peut ni renouveler avec un locataire entrant, ni relouer à un nouveau locataire tant que le bien n'a pas été rénové et reclassifié.

Le gel du loyer depuis 2022

Indépendamment de la sortie du parc locatif, l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat, interdit depuis le 24 août 2022 toute augmentation de loyer sur un logement classé F ou G : ni révision annuelle IRL, ni hausse à la relocation, ni complément de loyer en zone tendue, ni indexation conventionnelle. Le loyer est strictement gelé jusqu'à ce qu'une rénovation énergétique permette d'atteindre la classe E ou supérieure, attestée par un nouveau DPE en cours de validité.

La sanction d'une augmentation illégale est la nullité de la révision et le remboursement des trop-perçus, prescription quinquennale (5 ans à compter du paiement indu).

Sanctions en cas de location illégale d'un G en 2026

Un bailleur qui signe un bail d'habitation principale sur un logement classé G après le 1ᵉʳ janvier 2025 s'expose à :

• L'inopposabilité du bail au sens du droit civil (le locataire peut demander la résiliation aux torts du bailleur, avec dommages-intérêts).
• L'injonction du juge de réaliser les travaux nécessaires (article 6 modifié de la loi du 6 juillet 1989).
• L'absence de revalorisation possible du loyer, même au renouvellement.
• Sur signalement, l'inscription possible au registre national des logements indignes (RNLI) géré par l'ANIL.

2. Encadrement des loyers — zones tendues 2026

Zone tendue : 1 149 communes

Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, complété pour 2024-2026, classe en « zone tendue » 1 149 communes françaises où le déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logement justifie un encadrement renforcé. Y sont concernées 28 agglomérations dont :

• Île-de-France : Paris + 28 communes limitrophes (toute la petite couronne et une partie de la grande)
• Grandes métropoles : Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Strasbourg, Nantes, Rennes, Grenoble, Nice
• Littoral et zones touristiques : Côte d'Azur, Côte basque, Côte aquitaine, Côte d'Émeraude, Côte normande, Corse
• Frontières : Annecy, Annemasse, Saint-Julien-en-Genevois (Genevois français)

En zone tendue, le bailleur subit trois contraintes principales : (1) durée de préavis du locataire réduite à 1 mois (au lieu de 3), (2) interdiction d'augmenter le loyer au renouvellement hors IRL et hors travaux substantiels, (3) éventuel encadrement strict €/m² par arrêté préfectoral.

Encadrement strict : Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier…

L'encadrement strict (loi ELAN 2018, prolongée par la loi 3DS 2022) s'applique en plus du classement zone tendue, sur autorisation préfectorale, dans une trentaine de communes-pilote. Il fixe un loyer de référence majoré en €/m² par quartier, type de bien (nu/meublé), nombre de pièces et époque de construction. Le loyer signé ne peut dépasser ce plafond ; tout dépassement est restituable au locataire.

Les principales communes ayant adopté l'encadrement strict à mai 2026 :

Complément de loyer : règles et contestation

Le bailleur peut demander un complément de loyer au-dessus du plafond, à condition de le justifier par une caractéristique exceptionnelle de localisation ou de confort : vue dégagée non opposable, terrasse > 4 m², équipement luxueux (cheminée en service, jacuzzi, climatisation centralisée). Le complément doit être inscrit dans le bail.

Le locataire dispose d'un délai de 3 mois après signature pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation, puis le juge du contentieux de la protection. La jurisprudence parisienne 2023-2025 a annulé environ 60 % des compléments contestés, principalement faute de justification suffisante.

3. IRL — révision annuelle et plafond légal

Définition et publication

L'Indice de Référence des Loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l'INSEE (série 001515333) depuis 2008. Il est calculé à partir de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les 12 derniers mois. Il sert de plafond unique et obligatoire pour la révision annuelle des loyers d'habitation principale en France (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Valeurs récentes

Après deux années de hausses fortes (2022-2024) en partie plafonnées par la loi « bouclier loyer » (3,5 % max jusqu'au 1ᵉʳ avril 2024), l'IRL se normalise autour de +0,8 % en 2026.

Formule de révision

Le nouveau loyer maximal autorisé après révision est calculé par la formule unique :

L'IRL « référence » est celui mentionné au bail, généralement l'IRL du trimestre précédant la signature. L'IRL « nouveau » est celui du trimestre publié juste avant la date anniversaire de révision.

Exemple concret : loyer 800 €/mois avec IRL référence T1 2024 = 143,46. Révision en mai 2026 avec dernier IRL publié = T1 2026 = 146,60. Nouveau loyer maximum = 800 × (146,60 / 143,46) = 817,52 €/mois, soit +17,52 €/mois (+2,19 % cumulé sur 2 ans).

Conditions de validité

• Clause de révision au bail obligatoire : sans clause expresse, aucune révision n'est légalement possible. Le loyer reste figé jusqu'à fin de bail.
• Pas de rétroactivité : si le bailleur oublie la révision pendant 1 an, il perd définitivement cette année (Cass. civ. 3e, 16 juillet 2014, n° 13-20.428).
• Gel pour DPE F/G : aucune révision possible tant que le bien est classé F ou G.
• Notification au locataire : la révision doit être notifiée par courrier (LRAR conseillée) au moins 30 jours avant prise d'effet.

4. Préavis bail — durée 1 ou 3 mois, motifs protégés

Préavis locataire — la règle générale

Le locataire peut résilier le bail d'habitation principale à tout moment, sans avoir à se justifier. Le préavis est de 3 mois en zone non tendue et de 1 mois en zone tendue (1 149 communes du décret 2023-822). La résiliation prend effet à compter de la réception du congé par le bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), acte de commissaire de justice ou remise contre récépissé.

Motifs réduisant le préavis à 1 mois partout

Quel que soit le lieu (zone tendue ou non), le préavis est réduit à 1 mois en cas de :

• Mutation professionnelle (avec ou sans accord du salarié)
• Perte d'emploi (licenciement, rupture conventionnelle, fin de CDD non renouvelé)
• Obtention d'un premier emploi
• Nouvel emploi suite à perte d'emploi
• État de santé justifiant un changement de domicile (certificat médical)
• Bénéfice du RSA ou de l'AAH
• Attribution d'un logement social conventionné
• Logement classé F ou G au DPE

Préavis bailleur — le congé pour vente, reprise ou motif légitime

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (3 ans nu, 1 an meublé), et uniquement pour l'un des trois motifs limitatifs :

• Congé pour vente : le locataire a un droit de préemption (offre prioritaire d'achat aux conditions du congé)
• Congé pour reprise : pour y loger soi-même ou un proche listé par la loi (conjoint, ascendant, descendant, etc.)
• Congé pour motif légitime et sérieux : impayés répétés, troubles de voisinage caractérisés, sous-location non autorisée. Doit être justifié et motivé.

Le préavis bailleur est de 6 mois en nu, 3 mois en meublé. La protection des locataires âgés (> 65 ans avec revenus faibles) impose en plus l'offre d'un relogement adapté dans le même secteur.

Calcul de la date de fin effective

Le préavis court à compter de la réception effective du courrier par le destinataire (date de retrait à la Poste pour une LRAR refusée ou non retirée), et non de l'envoi. Conséquence : un courrier expédié le 1ᵉʳ juin et réceptionné le 5 juin produit une date de sortie au 5 juillet (1 mois) ou 5 septembre (3 mois).

5. Déficit foncier — plafond 10 700 € (et 21 400 € rénovation énergétique)

Principe du régime

Le déficit foncier est la différence négative entre les revenus fonciers (loyers encaissés hors charges) et les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière hors part TEOM, primes d'assurance, frais de gestion, etc.) au titre d'une année fiscale. Il s'applique aux bailleurs au régime réel (option obligatoire dès lors que les revenus fonciers dépassent 15 000 €/an, ou sur option sous ce seuil).

Le plafond standard de 10 700 €

L'article 156 du Code général des impôts autorise l'imputation du déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) sur le revenu global du bailleur dans la limite de 10 700 €/an. La fraction excédentaire est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d'emprunt restent imputables uniquement sur les revenus fonciers (10 ans de report).

Le mécanisme est puissant : un foyer à la tranche marginale d'imposition de 30 % qui génère 10 700 € de déficit foncier économise 3 210 € d'impôt sur le revenu, plus l'économie de prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus fonciers compensés.

Le doublement à 21 400 € pour rénovation énergétique (loi Climat)

La loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021 a doublé temporairement le plafond à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d'une classe DPE E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Le dispositif s'applique aux dépenses payées entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2025, prorogé pour les travaux engagés et facturés en 2026 par la loi de finances pour 2026.

Conditions cumulatives :

• Devis accepté entre le 5 novembre 2022 et le 31 décembre 2025 (prorogé 2026)
• DPE avant travaux (E, F ou G) et DPE après travaux (A, B, C ou D), tous deux annexés à la déclaration
• Travaux éligibles MaPrimeRénov' ou figurant à l'article 18 bis de l'annexe IV du CGI
• Logement loué en location nue d'habitation principale dans les 12 mois suivant la fin des travaux

Travaux déductibles vs non déductibles

6. Aides à la rénovation — MaPrimeRénov', CEE, FEEBAT 3, PROFEEL 3

MaPrimeRénov' — l'aide socle

MaPrimeRénov' est l'aide nationale gérée par l'ANAH. Elle se décline en plusieurs parcours en 2026 :

• MaPrimeRénov' Parcours par geste : aide forfaitaire par travail unitaire (isolation toiture, fenêtres, chaudière biomasse, pompe à chaleur). Conditions de revenus.
• MaPrimeRénov' Parcours accompagné (ex Sérénité) : aide bonifiée pour un bouquet de travaux avec gain énergétique d'au moins 35 %. Accompagnement obligatoire par un opérateur agréé « Mon Accompagnateur Rénov' ».
• MaPrimeRénov' Copropriétés : aide collective au syndic, complétée par les aides individuelles.

Les bailleurs y sont éligibles depuis 2021, sous engagement de mise en location 5 à 8 ans (sauf cas exceptionnels) et avec un loyer plafonné selon les zones.

Certificats d'Économies d'Énergie (CEE)

Les CEE financent les travaux d'efficacité énergétique via les « obligés » (fournisseurs d'énergie : EDF, Engie, TotalEnergies, etc.) qui doivent racheter aux ménages les économies d'énergie réalisées. Cumulables avec MaPrimeRénov', ils peuvent couvrir 10 à 30 % du coût d'un chantier selon les fiches d'opérations standardisées.

FEEBAT 3 et PROFEEL 3 — les programmes 2026

Deux arrêtés du 7 mai 2026 ont créé les programmes FEEBAT 3 (Formation aux économies d'énergie dans le bâtiment) et PROFEEL 3 (Programmes d'innovation pour la rénovation énergétique des bâtiments) dans le cadre du dispositif CEE. Ces programmes financent indirectement la rénovation par la montée en compétences des artisans (FEEBAT) et par la R&D sur les techniques de rénovation (PROFEEL). L'impact pour le bailleur est indirect : davantage d'artisans qualifiés disponibles, et de meilleures techniques d'audit et de chantier.

Autres dispositifs cumulables

• Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : jusqu'à 50 000 € sans intérêts pour un bouquet de travaux, remboursable sur 20 ans max.
• TVA réduite à 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique réalisés par un professionnel RGE.
• Exonération de taxe foncière partielle ou totale (3 à 5 ans) sur délibération communale, pour les logements ayant atteint un niveau de performance énergétique défini.
• Aide « Coup de pouce » CEE bonifiée pour le remplacement d'une chaudière fioul ou gaz par une solution renouvelable.
• Aides locales : ANIL, départements et régions proposent souvent des aides complémentaires (chèques énergie locaux, prêts à taux bonifié).

Outils gratuits pour vérifier

BailleurVérif maintient 10 outils gratuits, sans inscription obligatoire, pour appliquer ce guide en pratique :

Et la veille réglementaire automatique qui suit le Journal Officiel toutes les 30 minutes.

Pendant locataire : Guide locataire 2026 — bail, loyer, dépôt, préavis, recours (les mêmes règles, vues côté locataire).

Cas spécifique colocation : Guide colocataire 2026 — bail unique vs multiples, solidarité ALUR, APL coloc, Visale (régime article 8-1 loi 89-462, ~800 000 colocs FR).

FAQ — 12 questions fréquentes

Sources et références

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — relations locatives, articles 3-3, 17-1, 22
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience) — articles 159 à 162
• Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 — zones tendues, 1 149 communes
• Article 156 du Code général des impôts — déficit foncier 10 700 € / 21 400 €
• INSEE série 001515333 — Indice de Référence des Loyers (IRL)
• Arrêté du 7 mai 2026 — création FEEBAT 3 (CEE)
• Arrêté du 7 mai 2026 — création PROFEEL 3 (CEE)
• Cass. civ. 3e, 16 juillet 2014, n° 13-20.428 — non-rétroactivité de la révision IRL

Dernière mise à jour : 16 mai 2026. Ce guide est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour une situation particulière, consultez un avocat, un notaire ou l'ADIL de votre département.