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Dépôt de garantie en France 2026 — plafonds légaux, délais et 4 modèles LRAR

Le dépôt de garantie est encadré par la loi du 6 juillet 1989 (article 22) et ses évolutions (loi ALUR 2014, loi ELAN 2018). En 2026, le plafond reste fixé à 1 mois de loyer hors charges pour un bail nu et 2 mois pour un bail meublé. Le délai de restitution est de 1 mois si l'état des lieux est conforme, 2 mois sinon. Une retenue retardée coûte au bailleur 10 % du loyer mensuel par mois entamé.

Cette page consolide les règles applicables, propose un calculateur gratuit du plafond légal selon votre bail, détaille les délais et sanctions, et fournit 4 modèles de lettre LRAR pré-rédigés (demande, mise en demeure, commission, juge). Mise à jour 2026-05-16. Open-source MIT.

1 mois
Bail nu (loyer HC)
2 mois
Bail meublé (loyer HC)
0
Bail mobilité (interdit)
10 %/mois
Sanction retard

Calculateur gratuit — plafond légal selon votre bail

Saisissez le loyer mensuel hors charges et le type de bail. Le calculateur retourne instantanément le plafond légal du dépôt de garantie et flag toute somme excessive.

Renseignez le loyer mensuel hors charges pour obtenir le plafond légal.

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Les 4 plafonds légaux à connaître

Type de bail Plafond légal Texte fondateur Caution Visale possible ?
Bail nu Résidence principale, logement vide 1 mois de loyer hors charges Loi 6 juillet 1989, art. 22 (loi Mermaz) Oui — exclusif (pas de dépôt en plus)
Bail meublé Résidence principale, logement meublé 2 mois de loyer hors charges Loi ALUR 24 mars 2014, art. 25-6 inséré Oui — exclusif (pas de dépôt en plus)
Bail mobilité 1 à 10 mois, étudiant / mission pro 0 € (interdit) Loi ELAN 23 novembre 2018, art. 107 Visale obligatoire en pratique
Bail commercial / pro Hors résidence principale Libre (souvent 3 mois) — non encadré loi 89 Code de commerce / Code civil Hors champ Visale

Source : Service-Public.fr fiche F31269 (consultée 2026-05-16) + Légifrance loi 89-462 art. 22.

Délais légaux de restitution

Situation Délai légal Point de départ Sanction retard
État des lieux de sortie conforme à l'entrée 1 mois Remise effective des clés 10 % loyer HC / mois entamé
État des lieux de sortie présentant des différences (réparations) 2 mois Remise effective des clés 10 % loyer HC / mois entamé
Régularisation des charges en copropriété 20 % du dépôt peut être retenu 1 mois supplémentaire Arrêté annuel des comptes de copropriété Doit fournir un décompte précis

Source : article 22 loi 1989 modifié par loi ALUR 2014 + jurisprudence Cass. 3ᵉ civ. constante.

4 modèles de lettre LRAR pré-rédigés

Copiez-collez le modèle correspondant à votre situation. Remplacez les champs entre crochets […]. Envoyez en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) — c'est la preuve de date opposable.

Modèle 1 — Demande amiable (J+30 après remise des clés)

À utiliser : 30 jours après la remise des clés, sans restitution. Ton courtois, rappel des textes.

[Nom Prénom]
[Adresse]
[Code postal Ville]

[Nom du bailleur]
[Adresse du bailleur]

Objet : Demande de restitution du dépôt de garantie — LRAR
Date : [JJ/MM/AAAA]

Madame, Monsieur,

Suite à mon départ du logement situé [adresse complète du logement] et à la remise
des clés effectuée le [date remise clés], je constate que le dépôt de garantie d'un
montant de [montant] € versé lors de l'entrée dans les lieux le [date entrée] ne
m'a pas été restitué à ce jour.

Conformément à l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai légal
de restitution est de 1 mois (état des lieux de sortie conforme) ou 2 mois (en cas
de retenue). Ce délai court depuis la remise des clés.

Je vous demande de procéder à la restitution intégrale de ce dépôt dans un délai
de 8 jours suivant la réception de la présente, par virement bancaire sur le compte
dont le RIB est joint, à défaut par chèque adressé à mon adresse ci-dessus.

À défaut, je me verrai contraint(e) d'engager les procédures suivantes : (1) saisine
de la commission départementale de conciliation, gratuite, puis (2) saisine du juge
des contentieux de la protection, ainsi que de réclamer la pénalité de 10 % du loyer
mensuel hors charges par mois entamé prévue par le même article.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
[Nom Prénom]

Modèle 2 — Mise en demeure (J+45 après absence de réponse)

À utiliser : aucune réponse 8 jours après le modèle 1. Ton plus ferme, mention de la commission et du juge.

[Nom Prénom]
[Adresse]

[Nom du bailleur]
[Adresse]

Objet : MISE EN DEMEURE — Restitution dépôt de garantie + pénalité 10 %/mois — LRAR
Date : [JJ/MM/AAAA]

Madame, Monsieur,

Par lettre recommandée avec AR reçue le [date AR modèle 1], je vous ai mis en
demeure de me restituer le dépôt de garantie de [montant] € versé pour le logement
[adresse]. À ce jour, je n'ai reçu ni restitution ni réponse motivée.

Je vous mets formellement en demeure de me restituer la totalité du dépôt de
garantie, MAJORÉ de la pénalité légale de 10 % du loyer mensuel hors charges par
mois de retard entamé, soit à ce jour [nb mois] × [10 % × loyer HC] € = [pénalité] €,
ce qui porte le total dû à [total] €.

Sans règlement complet sous 8 jours à compter de la réception de la présente, je
saisirai sans nouveau préavis la commission départementale de conciliation puis le
juge des contentieux de la protection compétent, et solliciterai en outre les
intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]
[Nom Prénom]

Modèle 3 — Saisine de la commission départementale de conciliation

À utiliser : 15 jours après mise en demeure restée sans effet. Procédure gratuite, audience sous 2 mois en moyenne.

À l'attention de
Monsieur/Madame le/la Préfet(e) du département de [département]
Secrétariat de la Commission Départementale de Conciliation
[Adresse de la préfecture]

Objet : Saisine de la commission départementale de conciliation — Litige restitution
        dépôt de garantie — Loi 89-462 art. 20 — LRAR

Madame, Monsieur,

Je sollicite la saisine de la commission départementale de conciliation au titre
de l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux litiges
locatifs.

PARTIES :
— Locataire : [Nom Prénom], [adresse]
— Bailleur : [Nom du bailleur], [adresse]

LOGEMENT : [adresse complète], bail du [date début] au [date fin], remise des clés
le [date].

OBJET DU LITIGE : restitution du dépôt de garantie de [montant] € non restitué malgré
mises en demeure des [date 1] et [date 2] (copies jointes).

PIÈCES JOINTES :
1. Contrat de bail
2. État des lieux d'entrée et de sortie
3. Quittances de loyer des 3 derniers mois
4. Copies des mises en demeure et accusés de réception
5. RIB

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]
[Nom Prénom]

Modèle 4 — Saisine du juge des contentieux de la protection

À utiliser : commission départementale infructueuse OU bailleur professionnel manifestement de mauvaise foi. Procédure sans avocat jusqu'à 10 000 €.

À l'attention de
Monsieur/Madame le Juge des Contentieux de la Protection
Tribunal Judiciaire de [Ville]
[Adresse du tribunal]

Objet : Requête en restitution de dépôt de garantie + pénalité légale 10 %/mois +
        intérêts au taux légal — Article 22 loi 89-462

DEMANDEUR :
[Nom Prénom], [adresse complète], [téléphone], [email]

DÉFENDEUR :
[Nom du bailleur], [adresse complète]

EXPOSÉ DES FAITS :
1. Conclusion d'un bail [nu / meublé / mobilité] le [date] portant sur le logement
   sis [adresse], moyennant un loyer de [montant] € HC, avec versement d'un dépôt
   de garantie de [montant DG] €.
2. Remise des clés le [date].
3. L'état des lieux de sortie est [conforme / non conforme] à celui d'entrée.
4. À ce jour, soit [nb jours] jours après la remise des clés, le dépôt de garantie
   n'a pas été restitué malgré : mise en demeure du [date], saisine de la commission
   départementale de conciliation du [date] (PV joint).

EN DROIT : article 22 loi 89-462 du 6 juillet 1989, modifié loi ALUR 2014.

DEMANDE :
— Restitution intégrale du dépôt de garantie : [montant DG] €
— Pénalité légale 10 % du loyer mensuel HC par mois de retard : [calcul] €
— Intérêts au taux légal depuis la mise en demeure : [calcul approximatif]
— Indemnité au titre de l'article 700 CPC : [montant] €

PIÈCES :
1–10 [liste à compléter selon dossier]

Fait à [ville], le [date].

[Signature]
[Nom Prénom]

FAQ — Questions fréquentes

Le bailleur peut-il garder l'intégralité du dépôt en cas d'usure normale ?

Non. L'usure normale (peinture défraîchie, traces de meubles, joints jaunis, parquet rayé par usage normal) n'est PAS imputable au locataire. Seules les dégradations anormales (trous non rebouchés, casse, taches résistantes, brûlures) peuvent être retenues, sur devis ou facture, avec abattement pour vétusté selon la grille standard (souvent 5 à 10 % par année d'usage).

Mon bailleur exige 2 mois de loyer pour un bail nu — est-ce légal ?

Non. Le plafond légal pour un bail nu est strictement de 1 mois HC. Toute somme excédentaire est récupérable de droit (article 22 loi 1989). Si vous avez déjà versé, exigez le remboursement immédiat par LRAR. Si ce n'est pas encore signé, refusez la clause et proposez de plafonner à 1 mois — le bailleur ne peut pas refuser sans renoncer au bail.

Puis-je déduire le dernier loyer du dépôt de garantie ?

Non, c'est strictement interdit (article 22 loi 1989). Le locataire doit payer tous ses loyers jusqu'au dernier mois. Auto-retenir le dernier loyer = motif légal de non-restitution + saisie judiciaire possible côté bailleur, en plus du risque d'inscription au fichier des impayés.

Le bailleur ne répond pas à ma LRAR, que faire ?

Étape 1 : envoyez une seconde LRAR (mise en demeure, modèle 2 ci-dessus). Étape 2 : saisissez la commission départementale de conciliation (gratuit, modèle 3). Étape 3 : juge des contentieux de la protection (modèle 4). À chaque étape, le retard fait grossir la pénalité.

La caution Visale dispense-t-elle du dépôt de garantie ?

Oui, en pratique : si Visale est acceptée par le bailleur, ce dernier ne peut PAS exiger un dépôt de garantie classique en sus (sauf pour les biens meublés, où certains bailleurs négocient). C'est le sens du dispositif Action Logement : remplacer le DG pour les profils précaires ou mobiles.

Que faire si le bailleur prétexte des dégâts inexistants ?

Si l'état des lieux de sortie a été signé contradictoirement sans réserve, le bailleur ne peut PAS facturer ultérieurement de dégâts non mentionnés. Demandez la communication écrite de tous les devis/factures justifiant les retenues : ils doivent être détaillés, datés, signés du professionnel, et conformes à la grille de vétusté (souvent annexée au bail). Sans cela, contestez en LRAR.

Le bailleur peut-il bloquer le dépôt indéfiniment pour les charges ?

Non. Il peut conserver 20 % du dépôt au maximum, et pendant 1 mois supplémentaire seulement, en attendant l'arrêté annuel des comptes de copropriété, à condition de fournir un décompte précis lors de la régularisation. Les 80 % restants doivent être restitués dans les délais de 1 ou 2 mois.

Que faire si le bailleur refuse l'état des lieux contradictoire ?

Faites constater par huissier de justice. Le coût (~80 à 150 €) est partagé entre bailleur et locataire mais le constat fait foi en justice. Sans état des lieux opposable, le bailleur ne peut imputer aucune dégradation au locataire (présomption de bon état à l'entrée — article 1731 Code civil et art. 3-2 loi 89).

Outils gratuits complémentaires

Sources et méthodologie

Sources légales : Loi 89-462 du 6 juillet 1989 art. 22 ; loi 2014-366 ALUR art. 1 et 25-6 ; loi 2018-1021 ELAN art. 107 ; Service-Public.fr F31269. Jurisprudence : Cass. 3ᵉ civ. constante depuis 1990 sur l'usure normale et la grille de vétusté. Les 4 modèles LRAR sont des rédactions propres à BailleurVérif, libres de réutilisation.

Cette page n'est PAS un conseil juridique individuel. Pour des dossiers complexes ou des montants importants, consultez l'ANIL (gratuit, consultation locale) ou un avocat spécialisé en droit immobilier. Code de la page open-source MIT sur GitHub — PR bienvenues.

Dernière mise à jour : 2026-05-16 · Mise à jour automatique via la veille réglementaire JORF.