Le déficit foncier est-il compatible avec le dispositif Pinel ou Denormandie ?

Oui, mais avec restrictions : sous Pinel, vous pouvez générer du déficit foncier sur les charges courantes, mais la réduction d'impôt Pinel ne se cumule pas avec une déduction de travaux générant un déficit. Sous Denormandie, les travaux qualifiants ouvrent droit à la réduction d'impôt, donc ne génèrent pas de déficit foncier. Cumul avec LMNP impossible (régimes mutuellement exclusifs sur un même bien).

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Déficit foncier 2026 — Calculez votre économie d'impôt en 60 secondes

Q: Quel est le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global en 2026 ?

Le plafond standard est de 10 700 € par an et par foyer fiscal (article 156-I-3° du CGI). Il est temporairement porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de passer un bien d'une classe DPE E, F ou G vers A, B, C ou D, dont le paiement intervient au plus tard le 31 décembre 2027 (loi de finances 2023 art. 12, dispositif prorogé par la loi de finances 2026 — butoir initial 31/12/2025). Au-delà du plafond, le déficit est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Q: Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles du revenu global ?

Non. Les intérêts d'emprunt et frais financiers liés à l'acquisition, la construction ou la conservation du bien sont déductibles uniquement des revenus fonciers, et non du revenu global. La part de déficit foncier liée aux intérêts d'emprunt est donc toujours reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Q: Combien d'années peut-on reporter un déficit foncier ?

10 années suivantes pour la part de déficit qui dépasse le plafond ou qui est liée aux intérêts d'emprunt. À condition impérative que le bien reste loué pendant 3 années consécutives suivant celle de l'imputation sur le revenu global, sinon l'avantage fiscal est remis en cause.

5 champs · verdict immédiat · plafond 10 700 € · imputation 10 ans · gratuit, sans inscription

Le déficit foncier se produit lorsque vos charges déductibles dépassent vos revenus locatifs. Sous le régime réel, il s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour rénovation énergétique sortant d'un DPE E/F/G — paiement avant le 31/12/2027, prolongé par la loi de finances 2026), l'excédent étant reportable 10 ans sur les revenus fonciers. Article 156-I-3° du CGI.

Simulateur — déficit foncier & économie d'impôt estimée

Saisissez vos montants annuels en euros. Pour les bailleurs particuliers sous régime réel uniquement (revenus fonciers ≥ 15 000 € ou option réel).

Loyers encaissés hors charges (€)

Intérêts d'emprunt (€)

Travaux d'entretien et de réparation (€)

Autres charges (taxe foncière, assurance, gestion) (€)

Tranche marginale d'imposition (TMI)

Travaux énergétiques DPE E/F/G → A/B/C/D ?

Charges déductibles des revenus fonciers

Catégorie	Déductible des revenus fonciers	Imputable sur revenu global
Intérêts d'emprunt + frais financiers	Oui	Non · report 10 ans uniquement
Travaux entretien / réparation	Oui	Oui, jusqu'à 10 700 €
Travaux d'amélioration (sauf agrandissement)	Oui	Oui, jusqu'à 10 700 €
Travaux énergétiques E/F/G → A/B/C/D	Oui	Oui, jusqu'à 21 400 € (paiement jusqu'au 31/12/2027, LF 2026)
Taxe foncière (hors TEOM)	Oui	Oui, jusqu'à 10 700 €
Assurance PNO / GLI	Oui	Oui, jusqu'à 10 700 €
Frais de gestion / procédure	Oui	Oui, jusqu'à 10 700 €
Travaux de construction / agrandissement	Non	Non

Source : article 31 du CGI · BOFIP BOI-RFPI-BASE-20-10-10 · loi de finances 2023 art. 12 (plafond majoré 21 400 €) · loi de finances 2026 (prorogation jusqu'au 31/12/2027 du doublement temporaire pour rénovation énergétique).

Cadre légal

Article 156-I-3° du CGI — imputation du déficit foncier sur le revenu global plafonnée à 10 700 €/an, report 10 ans sur revenus fonciers.
Article 31 du CGI — liste exhaustive des charges déductibles des revenus fonciers.
Article 156 bis du CGI — obligation de location pendant 3 années consécutives suivant l'imputation, sous peine de remise en cause.
Loi de finances 2023 art. 12 — plafond temporaire majoré 21 400 € pour rénovation énergétique sortant d'une classe DPE E, F ou G.
Loi de finances 2026 — prorogation du doublement (21 400 €) pour les travaux dont le paiement intervient entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (vs. butoir initial 31/12/2025). Vise à soutenir la rénovation énergétique avant l'interdiction de location des passoires F (1ᵉʳ janvier 2028).
BOFIP BOI-RFPI-DEF-20-10 — modalités d'imputation et de report du déficit foncier.

Calendrier d'imputation — exemple

Si vous avez un déficit foncier hors intérêts de 15 000 € en 2026 (plafond standard 10 700 €) :

Année	Imputation	Reste à reporter
2026	10 700 € sur revenu global · économie d'impôt selon TMI	4 300 € sur revenus fonciers futurs
2027	4 300 € sur revenus fonciers 2027 (s'ils existent)	0 €
… → 2036	Au-delà de 10 ans, le reliquat est définitivement perdu.	—

Questions fréquentes

Quel est le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global en 2026 ?

Le plafond standard est de 10 700 € par an et par foyer fiscal (article 156-I-3° du CGI). Il est temporairement porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de passer un bien d'une classe DPE E, F ou G vers A, B, C ou D, dont le paiement intervient au plus tard le 31 décembre 2027 (loi de finances 2023 art. 12, dispositif prorogé par la loi de finances 2026 — initialement borné au 31/12/2025). Au-delà du plafond, le déficit est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles du revenu global ?

Non. Les intérêts d'emprunt et frais financiers liés à l'acquisition, à la construction ou à la conservation du bien sont déductibles uniquement des revenus fonciers, et non du revenu global. La part de déficit foncier liée aux intérêts d'emprunt est donc toujours reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Article 31 du CGI : intérêts d'emprunt, primes d'assurance (PNO, GLI), provisions pour charges de copropriété, taxe foncière (hors TEOM refacturée au locataire), frais de gestion, frais de procédure, dépenses d'entretien et de réparation, dépenses d'amélioration (sauf en LMNP). Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont jamais déductibles.

Combien d'années peut-on reporter un déficit foncier ?

10 années suivantes pour la part de déficit qui dépasse le plafond ou qui est liée aux intérêts d'emprunt. À condition impérative que le bien reste loué pendant 3 années consécutives suivant celle de l'imputation sur le revenu global (article 156 bis CGI), sinon l'avantage fiscal est remis en cause par l'administration fiscale.

Comment fonctionne le régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, sans déduction de charges réelles. Si vos charges réelles dépassent 30 %, il est plus avantageux d'opter pour le régime réel (option irrévocable 3 ans) afin de générer du déficit foncier.

Le déficit foncier est-il compatible avec Pinel ou Denormandie ?

Oui, mais avec restrictions. Sous Pinel : vous pouvez générer du déficit foncier sur les charges courantes (entretien, intérêts, etc.) mais la réduction d'impôt Pinel ne se cumule pas avec une déduction de travaux. Sous Denormandie : les travaux qualifiants ouvrent droit à la réduction d'impôt, donc ne génèrent pas de déficit foncier. Cumul avec LMNP impossible (régimes mutuellement exclusifs sur un même bien).

Quels travaux énergétiques bénéficient du plafond majoré 21 400 € ?

Les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d'une classe DPE E, F ou G vers A, B, C ou D. Devis accepté à partir du 5 novembre 2022, paiement effectué entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (prorogation loi de finances 2026, butoir initial 31/12/2025). Justificatifs requis : 2 DPE (avant/après) + factures d'entreprises RGE. Cas spécifique pour les passoires thermiques F/G qui seront interdites de location en 2025 (G), 2028 (F) et 2034 (E).