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Décret 87-713 · Loi 89-462 art. 23 · 2026

Charges récupérables 2026 — liste complète du décret 87-713 + simulateur

Le bailleur ne peut refacturer au locataire que les charges figurant dans la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Toute charge absente de cette liste est non récupérable, même si le bail prévoit le contraire (article 23 loi 89-462 d'ordre public).

Cette page consolide les 80+ postes du décret en 7 catégories, fournit un simulateur de recherche instantané (« est-ce que CETTE charge est récupérable ? »), un estimateur de charges annuelles types selon la configuration du logement, et un modèle de LRAR de contestation pré-rédigé. Mise à jour 2026-05-17. Open-source MIT.

80+
Postes classés
7
Catégories décret
6 mois
Délai accès justificatifs
3 ans
Prescription contestation

Simulateur — cette charge est-elle récupérable ?

Tapez le nom d'une charge (ex : « ascenseur », « peinture cage escalier », « ordures ménagères ») ou filtrez par catégorie. Résultat instantané basé sur le décret 87-713.

Charge / PosteCatégorieStatutRéférence

Estimateur — charges annuelles types par configuration

Estimation indicative selon ARC, ANIL, Observatoire des charges 2026. Décochez ce qui ne s'applique pas.

Estimation charges récupérables annuelles
— €/an
— €/mois

Indicatif — la provision mensuelle réelle dépend de la copropriété, des fournisseurs, du climat et de la jurisprudence locale. Si votre provision dépasse cette estimation de plus de 25 %, demandez le détail des dépenses des 12 derniers mois (droit ouvert par l'article 23 loi 89-462).

Les 7 catégories du décret 87-713 (synthèse)

I. Ascenseurs et monte-charge

Énergie + entretien courant + petites réparations. Hors gros entretien, mise aux normes.

II. Eau froide / chaude / chauffage collectif

Combustible, eau, produits, entretien courant des chaudières. Hors grosses réparations.

III. Installations individuelles

Entretien chauffe-eau, robinetterie, ramonage individuel. Hors remplacement.

IV. Parties communes intérieures

Électricité, ampoules, nettoyage, produits consommables, gardien (partiel).

V. Espaces extérieurs

Entretien voies, parking, espaces verts, eau d'arrosage. Hors aménagement.

VI. Taxes et redevances

TEOM (ordures ménagères), balayage. TFPB exclue (bailleur).

VII. Équipements communs

Antenne TV collective (entretien). Hors installation neuve.

Hors décret = NON récupérable

Taxe foncière, gros entretien, mise aux normes, honoraires syndic gestion, peinture cage escalier neuve.

Modèle LRAR — contestation de charges abusives

À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception sous 3 ans après la régularisation contestée. Adaptez les passages entre crochets.

[Nom Prénom locataire]
[Adresse complète logement loué]
[Téléphone] / [Email]

[Nom Prénom bailleur ou gestionnaire]
[Adresse bailleur]

Objet : Contestation de charges locatives — régularisation [année]
LRAR n° [numéro]

Madame, Monsieur,

Je suis locataire du logement situé [adresse complète] depuis le [date entrée]
dans le cadre du bail signé le [date bail].

J'ai bien reçu le décompte annuel de régularisation des charges pour l'année
[année], daté du [date], pour un montant de [montant total] €. Après examen
des justificatifs que vous m'avez communiqués en application de l'article 23
de la loi du 6 juillet 1989, je conteste les postes suivants comme non
récupérables au sens du décret n° 87-713 du 26 août 1987 :

  - [Poste 1] : [montant] € — motif : [n'apparaît pas dans le décret 87-713 /
    relève du gros entretien / clé de répartition contestable / etc.]
  - [Poste 2] : [montant] € — motif : [...]
  - [Poste 3] : [montant] € — motif : [...]

Le total des charges indûment facturées s'élève à [montant total contesté] €.

Je vous prie en conséquence de bien vouloir :
  1. Procéder au remboursement de la somme de [montant] € sous 30 jours ;
  2. Réviser ma provision mensuelle pour la conformer aux dépenses réelles
     récupérables conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

À défaut de réponse satisfaisante dans ce délai, je saisirai la Commission
départementale de conciliation puis, le cas échéant, le juge des contentieux
de la protection.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations
distinguées.

Fait à [ville], le [date].

[Signature]
[Nom Prénom]

Recours si bailleur refuse

  1. ANIL / ADIL — consultation juridique gratuite par téléphone ou en agence départementale. Conseil personnalisé, courrier-type complémentaire. anil.org
  2. Commission départementale de conciliation (CDC) — saisine gratuite par LR ou en ligne. Délai de réponse 2 mois. Avis non contraignant mais souvent suivi. Composée à parité bailleurs/locataires.
  3. Juge des contentieux de la protection — tribunal judiciaire du lieu du logement, procédure simplifiée. Pas d'avocat obligatoire en-dessous de 10 000 €. Délai 6-12 mois selon ressort.
  4. UFC-Que Choisir / CLCV — associations locales de défense, peuvent assister, négocier ou agir en groupe sur copropriétés à charges abusives systémiques.

FAQ — Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une charge récupérable en 2026 ?

Une charge récupérable est une dépense engagée par le bailleur qu'il peut refacturer au locataire en plus du loyer. La liste limitative est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Toute charge absente de cette liste est à la charge exclusive du bailleur, même si le bail prévoit le contraire (loi 89-462 art. 23 d'ordre public).

Le bailleur peut-il facturer la taxe foncière au locataire ?

Non. La taxe foncière (TFPB) n'est PAS récupérable. La TEOM (taxe ordures ménagères), incluse dans l'avis de taxe foncière, EST récupérable mais doit être facturée séparément avec justificatif (avis d'imposition produit).

Comment sont récupérés les frais de gardien ou concierge ?

75 % si le gardien fait le nettoyage des parties communes ET la sortie des ordures ménagères ; 40 % si une seule de ces deux tâches ; 0 % si aucune. Cette règle s'applique même pour personnel partagé entre plusieurs immeubles, au prorata.

Le locataire peut-il demander les factures justificatives ?

Oui — article 23 loi 89-462 : 6 mois à compter de l'envoi du décompte annuel pour consulter factures, contrats d'entretien, relevés et modalités de répartition. Refus = présomption d'irrégularité opposable.

Quel est le délai de prescription pour contester ?

3 ans à compter de la régularisation annuelle (article 7-1 loi 89-462 issu de la loi ALUR 2014). Le bailleur dispose aussi de 3 ans pour réclamer rétroactivement.

L'entretien de la chaudière collective est-il récupérable ?

Entretien courant + menues réparations (contrôle annuel, ramonage, nettoyage brûleur, filtres, joints, vase d'expansion) : OUI. Grosses réparations (remplacement chaudière, mise aux normes) : NON. Distinction décret 87-713 ann. II.

Combien représentent en moyenne les charges récupérables par mois ?

25 à 45 €/mois sans chauffage collectif ; 80 à 150 €/mois avec chauffage collectif gaz ; 100 à 180 €/mois fioul. +20 à 30 % en Île-de-France et grandes métropoles. +30 à 60 €/mois si gardien.

Que faire en cas de provision sur charges excessive ?

La provision doit refléter la régularisation N-1. Si excédent > 25 %, le locataire peut exiger une diminution. Refus : LRAR puis Commission départementale de conciliation.

Outils gratuits complémentaires

Sources et méthodologie

Sources légales : Décret 87-713 du 26 août 1987 ; Article 23 loi 89-462 ; Loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; Service-Public.fr F947 ; Estimations charges : ARC (Association des Responsables de Copropriété), Observatoire des charges Anah 2026, jurisprudence Cour de cassation 3ᵉ chambre civile.

Cette page n'est PAS un conseil juridique individuel. Pour litiges complexes, consultez l'ANIL ou un avocat spécialisé. Code source open-source MIT — PR bienvenues pour ajouts/corrections.

Dernière mise à jour : 2026-05-17 · Mise à jour automatique via la veille réglementaire JORF.