État des lieux 2026 — modèle gratuit, checklist 60 points, générateur imprimable
L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie d'un logement résidence principale (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Son contenu type est fixé par le décret 2016-382 du 30 mars 2016. En 2026, un EDL non contradictoire ouvre une présomption en faveur du locataire à la sortie (article 1731 Code civil).
Cette page consolide le cadre légal, fournit un générateur d'état des lieux imprimable en 6 pièces (60 points de contrôle), détaille la grille de vétusté usuelle et la procédure si le bailleur refuse l'EDL contradictoire. Mise à jour 2026-05-16. Open-source MIT.
Générateur d'état des lieux — imprimable
Renseignez les informations principales. Remplissez la checklist par pièce. Imprimez en double exemplaire (1 bailleur, 1 locataire). Tout reste local dans votre navigateur, aucune donnée n'est transmise au serveur.
Relevés des compteurs
Checklist 6 pièces — état
Légende : Neuf Bon Usagé Mauvais Dégradé
Génération 100 % locale (JavaScript navigateur). Code source GitHub MIT.
Le cadre légal en 4 références
| Texte | Apport | En vigueur |
|---|---|---|
| Loi 89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-2 | Obligation d'EDL d'entrée et de sortie pour tout bail résidence principale, contradictoire et écrit. | 1989+ |
| Décret 2016-382 du 30 mars 2016 | Contenu type minimum (9 mentions obligatoires) commun à entrée et sortie. | 2016+ |
| Loi 2014-366 ALUR, art. 5 | Plafond honoraires pro : 3 € TTC/m² surface habitable, partagé bailleur/locataire à parts égales. | 2014+ |
| Article 1731 Code civil | Présomption : sans EDL d'entrée, le logement est réputé loué en bon état (au profit du locataire à la sortie). | Stable |
Grille de vétusté indicative
À défaut d'une grille annexée au bail (recommandée par la loi ALUR), voici la grille jurisprudentielle usuelle (ARC, ANIL, Anah). À chaque ligne, c'est l'usure normale qui n'est PAS imputable au locataire ; les dégradations anormales peuvent être retenues sur le dépôt de garantie après abattement de vétusté.
| Élément | Durée vie normative | Abattement vétusté | Exemple à 5 ans |
|---|---|---|---|
| Peinture murs / plafonds | 7 ans | ~14 %/an | ~70 % vétuste |
| Sol PVC / lino | 10 ans | ~10 %/an | ~50 % vétuste |
| Parquet stratifié | 15 ans | ~6,7 %/an | ~33 % vétuste |
| Moquette | 7 ans | ~14 %/an | ~70 % vétuste |
| Joints silicone (cuisine/SDB) | 5 ans | ~20 %/an | ~100 % vétuste |
| Robinetterie standard | 10 ans | ~10 %/an | ~50 % vétuste |
| Plaques cuisson / four (gaz/élec) | 10 ans | ~10 %/an | ~50 % vétuste |
| Réfrigérateur / lave-linge | 8 ans | ~12,5 %/an | ~62 % vétuste |
| Volets / stores | 15 ans | ~6,7 %/an | ~33 % vétuste |
| Chaudière individuelle | 15 ans | ~6,7 %/an | ~33 % vétuste |
Source : grille standard ARC / ANIL / Anah, jurisprudence usuelle Cass. 3ᵉ civ. La grille la plus favorable au locataire (annexée au bail) prime sur la grille indicative.
Procédure en 6 étapes
- Préparation — imprimer le modèle EDL en double, stylo indélébile, téléphone (photos datées), lampe torche, mètre. Apporter la grille de vétusté si annexée au bail.
- Tour contradictoire — bailleur et locataire ensemble, inspection pièce par pièce systématique. Cocher état (neuf/bon/usagé/mauvais/dégradé) sur la checklist.
- Photos datées — au moins 3 photos par pièce avec horodatage activé. Photos des compteurs (eau, gaz, élec) avec relevés chiffrés.
- Compteurs et numéros — relevés eau froide / eau chaude / gaz / électricité (HC + HP). Numéros de série chauffe-eau, chaudière, climatisation. Date du dernier entretien.
- Signature double — chaque page signée par bailleur et locataire. Mention « lu et approuvé » + date. Un exemplaire par partie. Colocataires : chacun signe et reçoit un exemplaire.
- Archivage — conserver l'EDL d'entrée pendant toute la durée du bail + 3 ans après restitution. À la sortie, comparer point par point pour identifier les écarts.
Si le bailleur refuse l'EDL contradictoire
Le refus du bailleur de réaliser l'EDL d'entrée ne dispense PAS le locataire de protéger ses droits. Trois voies :
- Constat par commissaire de justice (ex-huissier) — coût ~80 à 150 € partagé à parts égales bailleur/locataire (art. 3-2 loi 89). Le constat fait foi en justice et est strictement opposable.
- Présomption article 1731 Code civil — sans EDL d'entrée signé, le logement est présumé loué en bon état. À la sortie, le bailleur ne peut pas imputer de dégradation : présomption au bénéfice du locataire.
- Saisine de la commission départementale de conciliation (gratuit, délai ~2 mois) puis du juge des contentieux de la protection si l'amiable échoue.
Modèle de LRAR — modification post-entrée (10 jours)
[Vos nom + prénom + adresse] [Téléphone] · [Email] [Nom du bailleur] [Adresse du bailleur] Lettre recommandée avec accusé de réception Objet : Modification de l'état des lieux d'entrée — article 3-2 loi 1989 Madame, Monsieur, J'ai signé avec vous le [date de l'EDL] un état des lieux d'entrée portant sur le logement sis [adresse], dont je suis locataire depuis cette même date. Conformément à l'article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, je vous informe par la présente lettre, dans le délai légal de 10 jours, des défauts non mentionnés dans l'EDL initial mais constatés depuis : 1. [Pièce / élément] : [description précise du défaut] 2. [Pièce / élément] : [description précise du défaut] 3. [Pièce / élément] : [description précise du défaut] Je vous joins [n] photos datées attestant de ces défauts. Je vous demande de modifier l'état des lieux en conséquence et de me retourner un exemplaire complété et signé sous 15 jours, à défaut de quoi les défauts ci-dessus seront réputés présents à l'entrée et non imputables au locataire conformément à l'article 1731 du Code civil. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées. Fait à [ville], le [date]. [Signature] [Nom Prénom]
FAQ — Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire en 2026 ?
Oui pour tous les baux d'habitation résidence principale, à l'entrée et à la sortie (article 3-2 loi 6 juillet 1989). Le décret 2016-382 du 30 mars 2016 fixe le contenu type. En l'absence d'EDL d'entrée, le logement est présumé loué en bon état (article 1731 Code civil), au bénéfice du locataire pour une sortie sans dégât anormal.
Le bailleur peut-il facturer la réalisation de l'état des lieux ?
Non, sauf intervention d'un professionnel mandaté par les deux parties. Dans ce cas, le coût est plafonné à 3 € TTC par m² de surface habitable (loi ALUR 2014, art. 5) et partagé à parts égales. Toute autre facturation (frais de dossier, frais d'agence) est illégale.
Quelle est la grille de vétusté applicable et comment l'utiliser ?
La grille peut être annexée au bail (loi ALUR). À défaut, elle est jurisprudentielle : 5 à 10 % d'abattement annuel sur les éléments d'usure (peinture, sols, joints, électroménager). Une cuisine de 8 ans présente une vétusté de 40 à 80 %, à déduire du coût de remplacement.
Que faire si le bailleur refuse l'état des lieux contradictoire ?
Faites constater par commissaire de justice (ex-huissier). Coût ~80 à 150 € partagé à parts égales bailleur/locataire. Le constat fait foi et est opposable en justice. Sans cela, le logement est présumé loué en bon état (article 1731 Code civil), au bénéfice du locataire à la sortie.
Combien de temps après l'entrée puis-je modifier l'état des lieux ?
10 jours pour signaler par LRAR des défauts non détectés à l'entrée (article 3-2 loi 1989). Au-delà, les défauts non mentionnés sont réputés inexistants à l'entrée. Pour les systèmes de chauffage : 1 mois (1ʳᵉ saison de chauffe).
Quel est le contenu minimum légal de l'EDL ?
Décret 2016-382 art. 1 : (1) type d'EDL entrée/sortie, (2) date, (3) adresse logement, (4) parties identifiées, (5) relevés compteurs, (6) clés remises, (7) description pièce par pièce des revêtements/équipements/état, (8) annexes (photos, grille vétusté), (9) signatures. Format libre tant que ces 9 mentions y figurent.
Un EDL signé peut-il être contesté plus tard ?
Difficilement. Une fois signé contradictoirement, l'EDL fait foi. Contestable si : vice du consentement (pression, dol), faux, ou erreur matérielle évidente. Recours : juge des contentieux de la protection. Mieux : éviter en signant chaque page après vérification + photos.
L'EDL numérique est-il valable ?
Oui, dès lors que la signature électronique a la même valeur juridique qu'une signature manuscrite (Règlement eIDAS, art. 25). Une signature simple par image collée n'est PAS suffisante : il faut une signature électronique qualifiée ou avancée.
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Sources et méthodologie
Sources légales : Loi 89-462 du 6 juillet 1989 art. 3-2 ; Décret 2016-382 du 30 mars 2016 ; loi ALUR 2014-366 art. 5 ; Article 1731 Code civil ; Service-Public.fr F1334. Grille de vétusté indicative : ARC, ANIL, Anah. Jurisprudence : Cass. 3ᵉ civ. constante sur l'usure normale.
Cette page n'est PAS un conseil juridique individuel. Pour des dossiers complexes, consultez l'ANIL (gratuit, consultation locale) ou un avocat spécialisé en droit immobilier. Code de la page open-source MIT — PR bienvenues.
Dernière mise à jour : 2026-05-16 · Mise à jour automatique via la veille réglementaire JORF.