Mis à jour le 2026-06-23 · Source : décret n° 2022-1102 (Légifrance), loi ELAN du 23 novembre 2018.
Statut juridique de Marseille en 2026
Marseille ne figure pas dans la liste des communes ayant rejoint l'expérimentation de la loi ELAN (décret du 1ᵉʳ août 2022). En revanche, plusieurs protections nationales s'appliquent quand même au bail marseillais : plafond IRL +3,5%, DPE minimal, dépôt de garantie maximal, recours ADIL 13.
L'encadrement des loyers en France est un dispositif expérimental et facultatif créé par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (prolongée jusqu'au 23 novembre 2026 par la loi du 27 juillet 2023). Il ne s'applique que dans les communes dont l'EPCI compétent en a fait la demande et qui sont listées par décret. En 2026, neuf zones bénéficient de ce dispositif : Paris, Lille (+ Hellemmes, Lomme), Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et le Pays Basque.
La Métropole Aix-Marseille-Provence n'a pas, à ce jour, formulé cette demande. Marseille est pourtant classée en zone tendue par le décret n° 2013-392, ce qui ouvre d'autres protections distinctes (préavis raccourci à 1 mois pour le locataire, plafond IRL +3,5% prolongé) mais ne plafonne pas le loyer initial.
L'absence d'encadrement ne signifie pas absence de droit. Quatre régimes nationaux protègent tout locataire marseillais :
| Protection | Source légale | Effet à Marseille |
|---|---|---|
| Plafond IRL +3,5% | Loi 16 août 2022 + LF 2024 | Augmentation annuelle limitée jusqu'au 1ᵉʳ avril 2027 |
| DPE minimal | Loi Climat-Résilience 2021 | G interdit dès 2025, F en 2028, E en 2034 |
| Dépôt de garantie max | Article 22 loi 89-462 | 1 mois (nu) · 2 mois (meublé) hors charges |
| Logement décent | Décret 2002-120 | Surface, sanitaires, sécurité, performance énergétique |
À cela s'ajoutent les droits issus du classement zone tendue (préavis 1 mois pour le locataire, taxe sur les logements vacants pour le bailleur).
À défaut de plafond de loyer initial, le seul plafond qui vous protège en cours de bail est l'IRL plafonné +3,5%. Voici trois exemples :
| Loyer initial | Hausse max annuelle (+3,5%) | Nouveau loyer max |
|---|---|---|
| 600 € (T1, 28 m²) | 21 € | 621 € hors charges |
| 850 € (T2, 40 m²) | 29.75 € | 879.75 € hors charges |
| 1 200 € (T3, 60 m²) | 42 € | 1 242 € hors charges |
Si votre bailleur applique une hausse supérieure, vous pouvez exiger la restitution du trop-perçu sur 3 ans (prescription civile).
Au 23 juin 2026, notre observatoire a échantillonné 92 annonces de location à Marseille (source publique Locservice), couvrant les 16 arrondissements (1ᵉʳ au 16ᵉ). L'échantillon confirme l'absence de plafond légal mais révèle un risque DPE résiduel.
| Indicateur | Valeur Marseille | Comparatif (Paris 15ᵉ) |
|---|---|---|
| Loyer médian (€/m²/mois) | 23.84 € | ~30 € |
| Loyer min — max | 12 € — 52 € | 22 € — 60 € |
| Part meublé | 83% | ~40% |
| DPE A-B-C-D (acceptables) | 90% (83/92) | ~75% |
| DPE E (interdit en 2034) | 9% (8/92) | ~10% |
| DPE F (interdit en 2028) | 1% (1/92) | ~5% |
Note méthodologique : 83% meublé est lié au biais Locservice (surreprésentation du meublé étudiant) ; l'observation ne reflète pas le marché marseillais global. Toutes ces annonces sont hors zone d'encadrement (in_scope=false dans le dataset). L'arrondissement avec annonce DPE F dans notre échantillon : 6ᵉ. Voir les 92 annonces détaillées ou télécharger le dataset complet sur data.gouv.fr (Etalab v2.0).
Non. Marseille ne figure PAS dans la liste des communes ayant sollicité et obtenu l'encadrement des loyers au titre de l'expérimentation de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 140). Les communes encadrées en 2026 sont Paris, Lille (+ Hellemmes, Lomme), Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et le Pays Basque. Marseille reste donc soumise au droit commun de la loi du 6 juillet 1989 sans plafond de loyer.
Le dispositif loi ELAN est expérimental et facultatif : il ne s'applique que sur demande de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent. La Métropole Aix-Marseille-Provence n'a pas, à ce jour, formulé cette demande, malgré le classement de Marseille en zone tendue (décret n° 2013-392). En l'absence de demande locale, le décret du 1ᵉʳ août 2022 (zones d'application) ne couvre pas Marseille.
Quatre protections cumulatives s'appliquent à tous les baux d'habitation, y compris à Marseille : (1) loi du 6 juillet 1989 (n° 89-462) sur les rapports locatifs, articles 3 (mentions obligatoires), 7 (réparations) et 22 (dépôt max 1 mois nu / 2 mois meublé) ; (2) décret n° 2002-120 sur le logement décent ; (3) loi Climat-Résilience 2021 sur l'interdiction de location des passoires thermiques DPE G (depuis 2025), F (2028), E (2034) ; (4) plafond d'augmentation annuelle indexée sur l'IRL INSEE (article 17-1 loi 89-462), avec gel à +3,5%/an depuis la loi du 16 août 2022 — gel prolongé jusqu'au 1ᵉʳ avril 2027.
Trois recours principaux applicables hors zone d'encadrement : (1) si augmentation en cours de bail dépassant l'IRL plafonné +3,5% : exigez du bailleur le calcul détaillé (article 17-1 loi 89-462) ; toute augmentation non conforme est nulle et le trop-perçu est restituable sur 3 ans ; (2) si bail manifestement déséquilibré : saisine de la CDC des Bouches-du-Rhône, gratuite, sous 2 mois ; (3) si insalubrité ou logement non décent : signalement Préfecture 13 (DDETS) qui peut suspendre le loyer jusqu'à mise aux normes (article L. 521-1 CCH). Voir notre brouillon de courrier prêt à l'emploi.
Quatre vérifications à faire avant signature à Marseille : (1) le DPE est mentionné dans l'annonce (obligation loi ALUR 2014) — refusez tout bail avec DPE manquant ou daté de plus de 10 ans ; (2) le DPE est ≥ E (sinon : interdiction location vide selon échéance Climat-Résilience) ; (3) le dépôt de garantie demandé est ≤ 1 mois (nu) ou 2 mois (meublé) hors charges ; (4) les charges récupérables sont strictement listées au décret n° 87-713 (entretien commun, eau, électricité parties communes — pas les travaux). Notre observatoire a analysé 92 annonces Marseille en juin 2026 : 1 sur 92 avec DPE F (interdiction location nue dès 2028) — 6ᵉ arrondissement.
Trois interlocuteurs gratuits à Marseille : (1) ADIL 13 (Agence Départementale d'Information sur le Logement des Bouches-du-Rhône) — conseil juridique gratuit toute affaire locative, agréée par l'État, basée à Marseille ; (2) CAF 13 — pour APL/AL et médiation impayés ; (3) Mairie de Marseille — service Logement (8 boulevard Voltaire) pour habitat indigne et procédures urgentes. Pour les recours contentieux : tribunal judiciaire de Marseille.
Notre observatoire a échantillonné 92 annonces au 1ᵉʳ juin 2026 (Locservice), 16 arrondissements (1ᵉʳ-16ᵉ). Loyer médian : 23.84 €/m²/mois, fourchette 12 à 52 €/m². 83% de meublé (biais source). DPE : C (44), D (27), E (8), F (1, à risque interdiction 2028). Toutes ces annonces sont hors zone d'encadrement, donc libres en prix initial — mais soumises au plafond IRL +3,5% et aux obligations DPE 2025-2028-2034.
Non, pas rétroactivement. Le dispositif loi ELAN ne s'applique qu'aux nouveaux baux signés ou aux renouvellements postérieurs à la date d'entrée en vigueur de l'arrêté préfectoral fixant les loyers de référence (article 140 loi ELAN). Si Marseille rejoignait le dispositif à l'avenir (échéance 23 novembre 2026 expérimentation prolongée par loi du 27 juillet 2023), votre bail en cours resterait régi par ses clauses initiales.
Trois cas concrets posés par des locataires sur Reddit en 2026, classés par recours légal applicable. Si votre situation ressemble à l'une d'elles, le modèle de courrier correspondant est gratuit et anonyme.
« J'habite à Marseille dans mon 2ᵉ appartement, T2 de 29 m². Mon logement est humide, très humide. Ma propriétaire m'en a informé mais uniquement après ma signature… » — Question dépôt de garantie + logement non décent.
→ Modèle LRAR dépôt de garantie« Fraude au DPE et loyer augmenté, que faire ? Le DPE affiché en annonce était D, l'analyse réelle donne F. Le bailleur refuse de revoir le loyer. » — Question DPE-invalide + hausse hors IRL.
→ Modèle LRAR DPE F/G — passoires thermiques« Je pense que mon propriétaire ne va pas me rendre ma caution : j'ai le droit de ne pas lui verser le dernier loyer ? Le radiateur de la salle de bains ne fonctionne plus depuis 5 mois. » — Question caution + obligation de réparation bailleur.
→ Modèle LRAR cautionExtraits du corpus de 35 questions Reddit anonymisé (CC-BY 4.0) — 26 questions loyer-abusif + 6 DPE F/G + 3 dépôt. Toutes vérifiables sur Reddit source ↗.
Pour comparer le régime marseillais à celui d'autres villes, ou pour aller plus loin sur un cas précis :
Cette page sera mise à jour si la Métropole Aix-Marseille-Provence sollicite l'entrée dans le dispositif d'encadrement des loyers, ou si le législateur étend automatiquement l'encadrement aux zones tendues. Les valeurs présentées sont indicatives ; consultez systématiquement Service-Public.fr ou l'ADIL 13 pour le calcul exact applicable à votre logement. Mise à jour : 2026-06-01.
À consulter aussi :