Passoires thermiques 2026 : rénover, vendre ou louer jusqu'au bout ? Le guide ROI bailleur

Si votre logement locatif est classé F ou G au DPE, vous êtes assis sur une décision à prendre dans les 6 à 36 mois. Le calendrier d'interdiction de mise en location ne se discute plus : G interdit depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, F au 1ᵉʳ janvier 2028, E au 1ᵉʳ janvier 2034. La question n'est plus si vous agissez, mais quoi — et le bon arbitrage dépend de chiffres précis : coût travaux, gain DPE, ROI net après aides, valeur de revente, dégrade locative.

Ce guide met ces chiffres à plat. Pas de slogan « rénovez votre passoire ». Six stratégies évaluées, chacune avec un ROI calculable, et un arbitrage par profil de bailleur. À la fin, vous saurez laquelle vous concerne.

> Outil compagnon (gratuit, 30 sec, sans inscription) : Vérifier les contraintes 2026 sur mon bien sur BailleurVérif — DPE, encadrement loyer, conformité dossier locataire. Verdict immédiat.

Le calendrier 2025-2034 en clair (et pourquoi il n'a plus rien d'hypothétique)

Trois textes structurent l'avenir des passoires thermiques en location nue ou meublée. Aucun n'est en discussion sérieuse de report en mai 2026 (les propositions politiques de 2025 sont restées à l'état de propositions).

1. Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience », article 160, qui modifie l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Texte intégral sur legifrance.gouv.fr.
2. Article 17-21-bis de la loi du 6 juillet 1989, inséré par cette même loi : interdiction progressive de mise en location des logements indécents énergétiquement.
3. Décret n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 : précise le seuil de consommation énergie finale au-delà duquel un logement est qualifié de non-décent au sens de l'article 6.

Le calendrier opérationnel :

• 1ᵉʳ janvier 2023 : G+ (consommation > 450 kWh/m².an énergie finale) interdits à la mise en location (renouvellement de bail ou nouveau locataire). En cours de bail, le bailleur n'est pas inquiété tant que le locataire ne saisit pas le juge.
• 1ᵉʳ janvier 2025 : tous les G (étendus à toute la classe G du DPE) interdits à la mise en location.
• 1ᵉʳ janvier 2028 : tous les F interdits.
• 1ᵉʳ janvier 2034 : tous les E interdits.

En clair pour un bailleur de F en 2026 :

• Le bail en cours continue jusqu'à son terme ou son renouvellement.
• Aucune augmentation de loyer n'est possible depuis le 24 août 2022 (décret n° 2022-1074), ni à l'IRL (qui est à 0,78 % en 2026), ni au changement de locataire, ni en cours de bail. Cette interdiction vaut sur l'ensemble du territoire.
• À partir du 1ᵉʳ janvier 2028, aucun nouveau locataire ne pourra être mis dans le logement tant que le DPE n'a pas été remonté à E ou mieux.
• Le locataire en place peut saisir le juge (articles 6 et 20-1 de la loi de 1989) pour exiger des travaux de mise en conformité énergétique, dès maintenant.
• En cas de vente, un audit énergétique réglementaire (décret n° 2022-780 du 4 mai 2022) est obligatoire depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour tout F ou G en monopropriété.

Vous avez moins de 20 mois au 16 mai 2026 pour décider de votre stratégie sur une F. Sur une G, vous êtes déjà dans la zone d'interdiction effective de relocation : si votre locataire actuel s'en va, vous ne pouvez plus mettre un nouveau locataire dedans sans travaux.

Combien de logements sont concernés (et où ils se trouvent)

D'après l'ONRE (Observatoire National de la Rénovation Énergétique) et l'ADEME, en 2024 :

• 5,2 millions de résidences principales françaises sont classées F ou G au DPE.
• Cela représente 17 % du parc national, avec de fortes disparités locales (de 12 % à plus de 22 % selon les communes).
• Sur les 3 millions de logements loués nus en France, environ 750 000 à 900 000 sont des passoires thermiques (estimation USH + Anil).
• Paris concentre à elle seule ~200 000 passoires en location (détails locaux ici).

Si vous voulez l'estimation pour votre ville (parc de F+G, ratio %, calendrier d'interdiction applicable), nous avons généré une fiche pour chacune des 50 plus grandes villes françaises :

• Région parisienne : Paris, Boulogne-Billancourt, Saint-Denis, Argenteuil, Versailles, Créteil, Vitry-sur-Seine.
• Grandes métropoles : Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille, Rennes.
• Villes universitaires & touristiques tendues : Grenoble, Aix-en-Provence, Annecy, Avignon, Tours.

Les six stratégies envisageables — et leur ROI

Six options s'offrent à un bailleur de F (et cinq seulement à un G, puisque l'option 1 est forclose pour la mise en location sans travaux). Chacune a un ROI mesurable.

Comment décider : la grille à 6 paramètres

Avant de choisir une stratégie, posez les six chiffres sur le bien :

1. Surface habitable (Carrez si copropriété) : conditionne le coût des travaux et le loyer-cible.
2. Loyer net mensuel actuel : base de calcul de la perte locative.
3. Valeur vénale actuelle (estimation FNAIM, MeilleursAgents, ou notaire) : base décote passoire.
4. Coût des travaux de remontée DPE F→D (devis ou estimation par poste, cf. tableau plus bas).
5. Aides effectives (MaPrimeRénov' bailleur 2026 + éco-PTZ + CEE) : déduites du coût brut.
6. Horizon de détention prévu : 3 ans / 5 ans / 10 ans / patrimoine famille. Conditionne quasiment tout.

Si vous n'avez pas ces chiffres, prenez 30 minutes : ils déterminent un arbitrage à plusieurs dizaines de milliers d'euros. Vous pouvez aussi commencer par notre outil de vérification gratuit pour clarifier les contraintes légales avant d'attaquer les chiffres.

Stratégie 1 — Louer jusqu'au butoir, ne rien faire ensuite

Principe : ne pas toucher au logement, encaisser les loyers jusqu'à la fin du bail en cours ou jusqu'au 31 décembre 2027 (pour un F) / 31 décembre 2024 (pour un G, déjà dépassé).

Quand c'est pertinent :

• Bail en cours valide pour 2 ou 3 ans encore.
• Loyer net mensuel >800 € et locataire stable.
• Pas de saisine du juge anticipée par le locataire.
• Vous prévoyez ensuite l'occupation personnelle, la vente, ou la transmission.

ROI brut : loyer × mois restants. Pour un F loué 900 €/mois dont le bail expire en mars 2028, on a 22 mois × 900 € = 19 800 € brut, environ 14 000 € net après TFPB, charges non récupérables, gestion.

Risques :

• Saisine du juge par le locataire pour travaux d'amélioration : peu fréquent (≤2 % des litiges Anil en 2024) mais le risque grandit à mesure que la médiatisation de la loi monte.
• Dégradation accélérée du DPE (chauffage électrique cher si pas isolé → locataire qui change de mode de chauffage).
• Perte de la fenêtre d'aides MaPrimeRénov' bailleur (le dispositif est en révision et pourrait se resserrer après 2027).

Le piège classique : penser qu'on a « le temps ». Vous l'avez si vous comptez vendre en 2028 sans rénover. Vous n'avez plus le temps si votre stratégie de sortie inclut une relocation après 2028.

Stratégie 2 — Rénover pour passer en D (cible la plus rentable)

Principe : faire les travaux qui font passer le bien de F à D (rarement à C, qui demande un saut difficile pour un bâti ancien) avant fin 2027.

Pourquoi D et pas E ?

Repasser de F à E « débloque » la relocation, mais E redevient interdit en 2034. Investir pour 6 ans de marge est financièrement absurde sur un bien que vous détenez en patrimoine. D est l'optimum : sortie de la zone d'interdiction pour ~15 ans, valeur de revente quasi restaurée, possibilité de réaugmenter le loyer (encadrement levé en zone tendue à compter de la sortie de F).

Postes de travaux typiques pour un F → D (logement de 60 m² années 1970-1990) :

| Poste | Coût HT moyen 2026 | Gain DPE typique | Aides 2026 (MPR' + CEE + éco-PTZ cumulés) | |---|---|---|---| | Isolation combles perdus 200 mm laine de verre | 1 500 - 3 500 € | -10 à -15 kWh/m² | 70 - 90 % couverture si bailleur revenu intermédiaire/modeste | | Pompe à chaleur air-eau 8 kW | 12 000 - 18 000 € | -30 à -50 kWh/m² | MPR' jusqu'à 4 000 € + CEE 1 800 € + éco-PTZ jusqu'à 30 000 € | | Isolation thermique par l'extérieur (ITE) | 100 - 180 €/m² façade | -25 à -40 kWh/m² | MPR' jusqu'à 75 €/m² + CEE selon zone climatique | | Fenêtres double vitrage (10 fenêtres) | 6 000 - 12 000 € | -8 à -15 kWh/m² | CEE 100 € à 200 €/fenêtre selon zone | | VMC double flux | 4 000 - 7 000 € | -3 à -8 kWh/m² | MPR' jusqu'à 2 500 € + CEE 800 € | | Bouquet F→D typique | ~25 000 à 38 000 € brut | -50 à -90 kWh/m² | 40-60 % d'aides pour un bailleur revenu intermédiaire 2026 |

Coût net après aides 2026 : 10 000 à 22 000 € pour un 60 m².

Gain locatif : pour un loyer-cible passant de 900 € à 1 050 € (sortie de F = sortie du gel) après travaux, c'est +1 800 €/an, donc ROI net cash sur ~7 à 12 ans. Mais le vrai ROI inclut la revente : un D à 250 000 € contre un F à 200 000 € (décote passoire 15-25 % selon zone), soit +30 à +50 000 € de valeur restaurée. ROI total : +50 000 à +80 000 € sur 10 ans pour un bouquet à 12 000 € net.

C'est la stratégie mathématiquement la plus rentable pour un bailleur en horizon ≥7 ans.

> CTA outil : Vérifier en 30 sec si votre bien est dans la zone d'urgence travaux 2026 — DPE + autres contraintes 2026 (encadrement, conformité dossier).

Stratégie 3 — Vendre en l'état (avant 2028 idéalement)

Principe : sortir du marché locatif passoire en cédant le bien avec audit énergétique réglementaire.

Quand c'est pertinent :

• Logement détenu sans plus-value latente importante (pas d'IR à payer sur PV si résidence principale, mais investissement locatif = IR + PS 36,2 % sur PV au-delà des abattements pour durée).
• Bailleur sans appétit pour les travaux (gestion compliquée, copropriété qui ne suit pas, locataire en place difficile à reloger).
• Marché local de la vente porteur (Paris, Bordeaux, Lyon, Annecy, Aix : oui ; villes en décroissance démographique : moins évident).

Décote 2026 sur une passoire thermique en vente :

Selon les notaires de France (étude trimestrielle Q1 2026) et MeilleursAgents :

• F : décote moyenne de 8 à 14 % par rapport à un D équivalent.
• G : décote moyenne de 15 à 22 %.
• En zone tendue très demandée (Paris, Lyon, Bordeaux), la décote est compressée (5 à 10 %). En zone détendue, elle peut atteindre 25 % voire bloquer la vente.

Pièges :

• L'audit énergétique réglementaire (décret n° 2022-780) coûte 600 à 1 200 € à votre charge.
• Vous devez le présenter dès la 1ʳᵉ visite, donc l'acheteur sait qu'il aura à faire des travaux.
• Sur certaines villes (Paris notamment), les acheteurs commencent à intégrer le coût des travaux à l'offre d'achat, ce qui creuse la décote.

Quand vendre maintenant > attendre rénovation :

• Bien sous-jacent peu liquide même rénové (petit village, étage élevé sans ascenseur, etc.).
• Trésorerie tendue (les aides 2026 sont déboursées en différé après travaux, il faut avancer 100 % puis se faire rembourser).
• Pas d'appétit pour gérer un chantier copropriété sur 8 à 14 mois.

Stratégie 4 — Faire requalifier le DPE avec le coefficient 2026

Principe : profiter du nouveau coefficient de conversion de l'électricité (passé de 2,3 à 1,9 le 1ᵉʳ janvier 2026) pour faire reclasser un bien chauffé à l'électricité.

Pourquoi c'est pertinent : selon l'ADEME et plusieurs cabinets de diagnostic, 140 000 à 200 000 logements sortiraient de la zone F/G simplement parce que la méthode de pondération a changé. Si votre DPE actuel a été établi avant le 1ᵉʳ janvier 2026 et que votre logement est chauffé à l'électricité, refaire le diagnostic peut suffire.

Coût : 100 à 250 € pour un nouveau DPE certifié.

Quand c'est pertinent :

• Chauffage 100 % électrique (radiateurs ou pompe à chaleur).
• DPE actuel daté de 2021-2025.
• Classe actuelle F ou G+ (proche de la frontière E).

Limite : si votre bien est chauffé au gaz, fioul, ou bois, le changement de coefficient n'a aucun effet. Le nouveau DPE confirmera la classe, sans plus.

Stratégie 5 — Rénovation partielle ciblée (F → E)

Principe : faire uniquement les travaux qui font passer en E (pas D), pour pouvoir relouer après 2028 et avant 2034.

Quand c'est pertinent :

• Détention courte prévue (4-7 ans).
• Trésorerie limitée.
• Bien dans une copropriété compliquée (ITE impossible, PAC collective non envisageable).

Travaux typiques : isolation combles + VMC + 50 % de fenêtres remplacées. Coût net après aides : 3 000 à 8 000 € pour un 60 m².

Risque : 2034 arrive. À cette échéance, le bien redevient interdit à la mise en location, et vous reprenez la même problématique avec 8 ans de plus. C'est une stratégie tampon, pas une stratégie patrimoniale.

Stratégie 6 — Changement d'usage : meublé tourisme, colocation, ou usage personnel

Principe : sortir le bien du marché de la location nue ou meublée à l'année pour le basculer en usage personnel, meublé de tourisme (Airbnb réglementé), ou colocation (avec un statut juridique précis).

Attention : l'interdiction F/G s'applique à la location longue durée (≥1 an pour la nue, ≥9 mois pour le meublé étudiant). Le meublé de tourisme courte durée (Airbnb, Booking) n'est pas concerné par le calendrier d'interdiction, MAIS :

• Il est soumis à autorisation et déclaration en mairie dans toutes les zones tendues.
• À Paris, la limite est de 90 jours/an pour une résidence secondaire louée en meublé tourisme.
• Plusieurs métropoles (Lyon, Bordeaux, Annecy, Nice) durcissent fortement leurs règles en 2025-2026.
• La rentabilité brute Airbnb est meilleure que la location nue, mais le risque réglementaire est élevé pour les 5 prochaines années.

Quant à l'usage personnel (occuper le bien soi-même), il sort entièrement du périmètre locatif et donc des interdictions. C'est une option pour les bailleurs proches de la retraite avec un bien adapté.

Le tableau de décision (à lire en 90 secondes)

| Profil | Stratégie recommandée 1ʳᵉ ligne | Stratégie de repli | |---|---|---| | F, bail en cours jusqu'à 2027, horizon vente 2028 | Stratégie 1 (louer jusqu'au butoir) puis vente avec audit | Stratégie 3 (vendre maintenant) si marché local très porteur | | F, horizon patrimoine ≥10 ans, trésorerie disponible | Stratégie 2 (rénover F→D) | Stratégie 5 si trésorerie tendue | | F, chauffage 100 % électrique, DPE 2022-2025 | Stratégie 4 (refaire le DPE) | Si confirme F : stratégie 2 ou 3 | | G, locataire en place depuis 8+ ans | Stratégie 2 (rénover F→D) ou 3 (vendre) | Stratégie 1 si vous prévoyez occupation perso 2026-2027 | | G+ (>450 kWh/m²), déjà interdit depuis 2023 | Stratégie 2 ou 3 (urgence) | Stratégie 6 (usage personnel) si bien adapté | | F en zone détendue (Limoges, Saint-Étienne, Brest, Le Havre) | Stratégie 1 puis 3 (vente après audit) | Stratégie 5 si pas de marché vente | | F en zone tendue (Paris, Bordeaux, Lyon, Aix, Annecy) | Stratégie 2 (rénover F→D) | Stratégie 3 si refus copropriété ITE |

Les aides 2026 dans le détail : ce qu'un bailleur peut vraiment toucher

Le mot « aide » recouvre plusieurs dispositifs cumulables. Pour un bailleur en 2026 :

MaPrimeRénov' Bailleur — le pilier

Conditions 2026 :

• Logement loué nu ou meublé en résidence principale (pas Airbnb, pas résidence secondaire).
• Bien occupé par le locataire ou en mise en location.
• Bailleur s'engage à louer 6 ans minimum après travaux à un loyer encadré (au sens du dispositif Loc'Avantages).
• Plafond aide : 20 000 € sur 5 ans par bailleur, par logement.

Montants 2026 par poste (forfait pour bailleurs revenu intermédiaire) :

• PAC air-eau : jusqu'à 4 000 €
• Isolation murs par l'extérieur : 75 €/m²
• Isolation combles perdus : 7 €/m²
• VMC double flux : 2 500 €
• Audit énergétique (préalable obligatoire pour les bouquets) : 300 à 500 €

Tous les forfaits et conditions à jour sur france-renov.gouv.fr/aides/mpr.

Éco-PTZ — financement à 0 %

Conditions 2026 :

• Prêt sans intérêt, jusqu'à 30 000 € pour un bouquet de travaux, 50 000 € pour une rénovation globale.
• Durée jusqu'à 20 ans.
• Cumulable avec MaPrimeRénov' et CEE.
• Pas de plafond de ressources.

Pour qui : tout bailleur peut souscrire un éco-PTZ pour son logement loué, sans condition de revenu. Beaucoup l'ignorent et préfèrent un crédit immo classique à 3-4 %, ce qui est financièrement absurde quand 30 000 € à 0 % sont disponibles.

Certificats d'Économies d'Énergie (CEE)

Principe : les fournisseurs d'énergie financent en partie les travaux d'efficacité énergétique en contrepartie d'obligations légales.

Montants 2026 : très variables selon les obligations annuelles, la zone climatique, et le poste de travaux. Comptez 1 500 à 4 000 € pour un bouquet PAC + isolation sur 60 m².

À demander avant de signer le devis (souvent géré par un mandataire CEE comme Effy, Hellio, Sonergia).

Exonération de Taxe Foncière (TFPB) pour rénovation lourde

Conditions 2026 :

• Logement de plus de 10 ans.
• Travaux > 10 000 € TTC pour des équipements d'économie d'énergie éligibles.
• Délibération de la commune nécessaire (toutes ne l'ont pas votée).

Effet : exonération à hauteur de 50 ou 100 % de la TFPB pendant 3 à 5 ans selon les communes. À Paris, Lyon, Bordeaux, plusieurs arrondissements/quartiers ont voté cette exonération en 2024-2026.

Le total typique pour un F→D sur 60 m²

Coût brut bouquet (PAC + isolation combles + 50 % fenêtres + VMC) : ~28 000 €.

• MaPrimeRénov' bailleur revenu intermédiaire : ~6 500 €
• CEE : ~2 800 €
• Éco-PTZ (à 0 %) : jusqu'à 30 000 € (donc couvre 100 % du reste à charge brut)
• Exonération TFPB sur 3 ans (si commune éligible) : ~1 200 € cumulés

Reste à charge net en cash : ~18 700 € (avant TFPB), à étaler sur 8-15 ans via l'éco-PTZ à 0 %, soit ~125 à 195 €/mois. Comparez ça aux 150 € de loyer supplémentaire/mois après sortie de F, et le ROI cash de la rénovation devient immédiatement positif dès la mise en service.

Cas concrets : quatre bailleurs, quatre décisions

Cas 1 — Sophie, F au 18ᵉ Paris, 42 m², bail 2025-2028

Loyer actuel 1 050 €/mois (gelé). Détention 12 ans, valeur D estimée 410 000 €, valeur F constatée 365 000 € (-11 %). Coût travaux F→D (PAC + ITE non possible en copropriété → ITI + combles + VMC) : ~32 000 € brut, ~14 000 € net après aides. Loyer-cible D : 1 250 €/mois (sortie du gel + repositionnement). Gain locatif : +200 €/mois sur 10 ans = +24 000 €. Gain revente : +45 000 €. ROI 10 ans : ~+55 000 € net pour 14 000 € investis.

Stratégie : 2 (rénover F→D), commencer copropriété AG octobre 2026, travaux 2027, relocation 2028.

Détails Paris ici.

Cas 2 — Marc, F à Brest, 70 m², bail 2024-2027

Loyer actuel 580 €/mois. Détention 18 ans, valeur D estimée 145 000 €, valeur F constatée 122 000 € (-16 %). Marché Brest peu liquide, décote passoire élevée. Coût travaux F→D : ~24 000 € brut, ~11 000 € net après aides. Loyer-cible D : 620 €/mois (peu de marge en zone détendue). Gain locatif : +40 €/mois.

Stratégie : 1 puis 3 (louer jusqu'à 2027 puis vendre). Le marché brestois ne valorisera pas suffisamment les travaux pour justifier l'investissement.

Détails Brest ici.

Cas 3 — Hélène, G à Bordeaux, 55 m², chauffage électrique

DPE de mai 2024 (coefficient 2,3). Loyer actuel 780 €/mois (gelé). Marché Bordeaux porteur. Refaire le DPE en 2026 (coefficient 1,9) coûte 180 €. Hypothèse : reclassement en F voire E.

• Si reclassé E : Hélène peut continuer à louer normalement jusqu'à 2034. Stratégie suivante = rénovation F→D vers 2030-2032.
• Si reclassé F : retombe dans le calendrier 2028, stratégie 2 ou 3.
• Si confirmé G : aucun changement, urgence inchangée.

Stratégie : 4 d'abord, puis arbitrage en fonction du résultat.

Détails Bordeaux ici.

Cas 4 — Pierre et Martine, F+G à Lyon (immeuble entier 6 lots)

Bailleurs de 6 appartements dans un immeuble années 1960, classés F et G. Rénovation globale immeuble en ITE + chaudière collective biomasse envisagée. Coût brut ~280 000 €. Aides cumulées (MaPrimeRénov' Copro + CEE + éco-PTZ collectif + subventions ANAH) : ~140 000 €.

Reste à charge : 140 000 € répartis sur 6 lots = ~23 000 €/lot. Tous les 6 lots passent de F/G à D. Valeur immeuble restaurée +280 000 €. ROI : positif dès la mise en service.

Stratégie : 2 (rénover F→D) à l'échelle de l'immeuble. C'est aussi la stratégie la plus rentable car les aides « rénovation globale » sont supérieures aux aides « par geste ».

Détails Lyon ici.

Le piège du nouveau DPE 2026 (le détail technique)

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Concrètement, pour un logement chauffé à l'électricité :

• L'énergie finale consommée ne change pas (la facture EDF reste la même).
• L'énergie primaire affichée sur le DPE baisse de ~17 %.
• Donc la classe DPE peut s'améliorer de une, voire deux classes.

Bénéficiaires : les biens chauffés à l'électricité, classés F ou G à la limite. Un F à 350 kWh/m² (énergie primaire ancienne) peut tomber à ~290 kWh/m² (énergie primaire nouvelle), c'est-à-dire en classe E (seuil <330) voire D (seuil <250 dans certains cas).

Perdants : aucun. Le coefficient ne dégrade pas les classes des biens chauffés au gaz, fioul ou bois (qui ne sont pas touchés par ce changement).

Action immédiate à faire :

1. Vérifier la date de votre DPE actuel. S'il est antérieur au 1ᵉʳ janvier 2026, il est calculé en coefficient 2,3.
2. Vérifier votre mode de chauffage. Si électrique ≥50 % : refaire le DPE est probablement rentable.
3. Demander un devis DPE à 2-3 diagnostiqueurs certifiés (annuaire officiel). Prix 2026 : 100-250 €.
4. Avant de signer le devis, demander au diagnostiqueur s'il effectue le calcul avec la méthode 3CL-2021 actualisée 2026.

Calendrier d'action recommandé (12 mois)

Pour un bailleur de F qui décide aujourd'hui (mai 2026) d'aller sur la stratégie 2 (F→D rénovation) :

| Mois | Action | |---|---| | Mai-Juin 2026 | Audit énergétique préalable (300-500 €, remboursé partiellement par MPR') + 3 devis travaux + dossier MaPrimeRénov' (en ligne sur france-renov.gouv.fr) | | Juillet-Août 2026 | Acceptation MPR' (délai ~6 semaines) + souscription éco-PTZ (banque) + contractualisation CEE | | Septembre 2026 | Lancement travaux (combles + VMC en priorité, peu invasifs) | | Octobre-Décembre 2026 | PAC + isolation murs + fenêtres | | Janvier 2027 | Nouveau DPE post-travaux (cible D) | | Février-Mars 2027 | Demande versements MPR' + CEE + éco-PTZ | | Avril-Décembre 2027 | Continuité du bail en cours OU relocation au tarif débloqué | | Janvier 2028 | Aucun impact négatif : bien sorti de la zone F |

Avant tout : vérifiez vos contraintes 2026 en 30 secondes

Au-delà du DPE, votre bien locatif est soumis à cinq chantiers réglementaires distincts en 2026 : DPE F/G, encadrement loyer (31 communes zones tendues), conformité dossier locataire (Alur), informations obligatoires bailleur, fiscalité 2026. BailleurVérif vérifie les cinq simultanément, gratuitement, sans inscription, en répondant à 5 questions sur votre bien.

> → Vérifier mon bien sur BailleurVérif (30 sec, gratuit)

Vous pouvez aussi consulter notre calculateur de durée de préavis bail si un de vos locataires F vous a donné congé et que vous préparez la relocation post-travaux.

FAQ

1. Puis-je vraiment être condamné si je loue une G après 2025 ?

Oui mais l'enjeu n'est pas pénal, il est civil. La loi de 1989 (article 6) rend le logement « non décent », ce qui ouvre au locataire la possibilité de saisir le juge pour exiger des travaux ou obtenir une indemnisation. Le juge peut condamner le bailleur à exécuter les travaux sous astreinte, voire à des dommages-intérêts. Il ne s'agit pas d'une amende administrative comme à Paris pour l'encadrement loyer, mais d'un risque contentieux locataire qui peut coûter 2 000 à 15 000 € selon les cas.

2. Le bail en cours est-il automatiquement annulé au 1ᵉʳ janvier 2028 si mon DPE reste F ?

Non. Les interdictions visent la mise en location (nouveau bail ou renouvellement après tacite reconduction). Un bail en cours reste valide jusqu'à sa fin contractuelle. Le locataire peut toutefois faire valoir l'indécence énergétique pour exiger des travaux.

3. Comment savoir si ma commune a voté l'exonération TFPB pour rénovation énergétique ?

Appelez le centre des impôts fonciers ou consultez la délibération du conseil municipal sur le site de votre mairie. À défaut, les sites notariaux et France Rénov' référencent les communes éligibles (carte interactive France Rénov').

4. MaPrimeRénov' bailleur a-t-elle un plafond de ressources ?

Oui mais le plafond est élevé pour la catégorie « bailleurs » (revenu intermédiaire et supérieur sont éligibles, à des taux dégressifs). Un bailleur célibataire avec un revenu fiscal de référence ≤40 000 € en Île-de-France ou ≤30 000 € hors IDF est en revenu intermédiaire. Au-delà, c'est revenu supérieur (subventions plus faibles mais existantes).

5. Est-ce vrai que le DPE peut être contesté ?

Oui. Si vous estimez que votre DPE est manifestement erroné (par exemple : DPE qui ignore une isolation existante, une PAC, un changement de chaudière), vous pouvez :

• Demander un second avis auprès d'un autre diagnostiqueur certifié.
• Saisir l'organisme de certification du premier diagnostiqueur.
• Engager une expertise judiciaire dans les cas litigieux.

Depuis 2024, le ministère de la Transition écologique a mis en place une procédure simplifiée de réclamation pour les DPE jugés aberrants.

6. Quel est le risque si je continue à percevoir un loyer indexé annuellement sur un F ou un G ?

Le décret n° 2022-1074 du 29 juillet 2022 interdit toute augmentation, y compris à l'indexation IRL. Si vous appliquez quand même l'IRL, le locataire est en droit de :

• Refuser la régularisation.
• Demander le remboursement des sommes perçues en trop sur les 3 dernières années (prescription civile).
• Saisir la commission départementale de conciliation.

7. Est-il vrai que certaines communes peuvent suspendre les interdictions ?

Non. Les interdictions sont nationales (loi du 22 août 2021). Aucune commune ni département n'a la compétence pour les suspendre. Les seules dérogations possibles sont accordées par décret pour les copropriétés en grande difficulté (procédures de redressement ou monuments historiques classés où les travaux d'isolation extérieure sont interdits).

8. Combien de temps prend une rénovation F→D dans une copropriété ?

Comptez 12 à 24 mois entre l'AG qui vote les travaux et la livraison. Le poste « ITE + chaudière collective » nécessite une majorité spéciale (article 25 ou 26 de la loi de 1965) et plusieurs réunions. Pour un appartement isolé sans ITE possible, comptez 4 à 8 mois entre la signature du devis et la livraison.

9. Puis-je récupérer la TVA sur les travaux ?

Non, sauf si vous êtes en location meublée professionnelle (LMP) avec option à l'IS, ou si vous exercez une activité de marchand de biens. En location nue ou meublée non professionnelle (LMNP), la TVA reste à votre charge mais les travaux sont déductibles fiscalement (revenus fonciers ou BIC selon le régime).

10. Le déficit foncier généré par ces travaux est-il intéressant ?

Très. Depuis 2023, le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global a été temporairement doublé de 10 700 € à 21 400 € par an pour les travaux de rénovation énergétique permettant un saut d'au moins 2 classes DPE (par exemple F → D). Ce dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 (loi de finances 2025). Pour un bailleur dans la tranche marginale 30 %, c'est une économie d'impôt de ~6 400 €/an pendant les années de travaux. Très puissant.

11. Que se passe-t-il si je laisse partir mon locataire sans relouer avant 2028 ?

Si le DPE reste F au 1ᵉʳ janvier 2028, vous ne pourrez pas relouer en location longue durée. Vos options : (a) faire les travaux ; (b) vendre ; (c) basculer en meublé tourisme (sous réserve d'autorisation mairie en zone tendue) ; (d) occupation personnelle ou prêt familial.

12. Existe-t-il des assurances qui couvrent le risque DPE ?

Quelques assureurs proposent des « assurances loyers impayés » étendues qui couvrent partiellement le risque travaux DPE, mais c'est marginal et coûteux (3-5 % du loyer annuel pour une protection partielle). La voie principale reste la rénovation préventive.

Cadre légal cité (à conserver)

• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience (article 160). Texte sur legifrance.gouv.fr.
• Article 17-21-bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loyers logements indécents énergétiquement).
• Décret n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 (seuils énergie finale décence).
• Décret n° 2022-1074 du 29 juillet 2022 (gel des loyers F/G).
• Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 (audit énergétique vente).
• Article L.173-2 du Code de la construction et de l'habitation (niveaux de performance énergétique).
• Loi de finances 2025 (prolongation déficit foncier majoré 21 400 € jusqu'au 31/12/2027).
• Méthode 3CL-2021 actualisée 2026 (coefficient électricité 1,9).

Et après ce guide ?

1. Vérifiez votre bien en 30 secondes sur BailleurVérif — DPE + encadrement loyer + conformité Alur + 5 chantiers 2026.
2. Trouvez votre fiche ville (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse, Nantes, Strasbourg, Rennes, Montpellier, Grenoble, Annecy) pour les chiffres locaux et le calendrier applicable.
3. Lisez nos autres guides :

- DPE F en location : que faire avant 2028 ? — version courte - Encadrement des loyers : zones tendues 2026 - Vérifier le dossier locataire : guide anti-fraude - Obligations bailleur particulier 2026 - Dispositif Jeanbrun 2026

1. Outil dédié : calculateur durée de préavis bail pour préparer une relocation post-travaux.

Ce guide a une vocation informative. Pour les arbitrages fiscaux ou patrimoniaux significatifs, consultez un expert-comptable, un notaire ou un conseil en gestion de patrimoine.