Dispositif Jeanbrun 2026 : le nouveau régime d'amortissement pour bailleurs (LOI 2026-103 art. 47)

Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026. Il s'agit du nouveau régime fiscal d'amortissement créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (LOI n° 2026-103 du 19 février 2026), codifié à l'article 31 I 1° i) et j) du Code général des impôts (CGI).

Ce dispositif ne remplace pas les régimes historiques (micro-foncier, régime réel, LMNP) : il s'ajoute comme option pour certains investissements neufs ou rénovés. La fenêtre d'éligibilité est ouverte du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 — au-delà, sauf prolongation législative, le dispositif s'éteint pour les nouvelles acquisitions.

Cet article répond aux questions que se posent les bailleurs particuliers face à un dispositif récent et peu encore documenté hors communication promoteur : qui est éligible, quels sont les plafonds réels, comment se calcule l'amortissement, et quelles sont les zones d'incertitude qui subsistent en attente du décret d'application.

> Note méthodologique — La source primaire utilisée ici est le texte de loi consultable sur Legifrance (JORFARTI000053508409). Les éléments non spécifiés par la loi elle-même (notamment l'éventuel critère DPE minimum) sont explicitement signalés comme « en attente du décret d'application ».

1. Ce que crée Jeanbrun, exactement

L'article 47 de la loi 2026-103 insère deux alinéas nouveaux dans l'article 31 du CGI :

• CGI 31 I 1° i) — régime applicable aux logements neufs acquis en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).
• CGI 31 I 1° j) — régime applicable aux logements anciens sous réserve de travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition.

Dans les deux cas, le bailleur peut déduire un amortissement du revenu foncier brut, à un taux qui varie selon le régime choisi (intermédiaire, social ou très social — détaillés section 3).

Le dispositif est optionnel : le bailleur reste libre de rester sur le micro-foncier ou le régime réel classique s'ils sont plus favorables dans son cas. Une fois Jeanbrun choisi, l'option est irrévocable pour la durée de l'engagement (9 ans minimum).

À retenir d'emblée :

• C'est un dispositif d'investissement locatif neuf ou très rénové, pas une réforme générale de la fiscalité foncière.
• C'est de la location nue (vide), pas du meublé. Le LMNP/LMP n'est pas concerné.
• C'est une résidence principale du locataire, pas une résidence secondaire ni un meublé touristique.
• L'engagement de location est de 9 ans minimum, sans interruption supérieure à 12 mois.

2. Conditions cumulatives d'éligibilité

Pour bénéficier de l'amortissement Jeanbrun, toutes les conditions ci-dessous doivent être remplies :

2.1 — Bien éligible

Option A — Neuf VEFA (CGI 31 I 1° i) :

• Logement acquis neuf en l'état futur d'achèvement, ou achevé depuis moins de 24 mois et n'ayant jamais été occupé.
• Date d'achèvement de la construction située dans la fenêtre légale (entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028 inclus, sauf précision contraire du décret).
• Conformité aux normes en vigueur (RE2020, accessibilité PMR, etc.).

Option B — Ancien avec travaux ≥ 30 % (CGI 31 I 1° j) :

• Logement existant acquis dans la fenêtre légale.
• Travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition, hors taxes, hors honoraires de notaire, hors mobilier.
• Travaux achevés avant la mise en location et avant le 31 décembre 2028 dans tous les cas.
• La nature des travaux éligibles renvoie aux travaux d'amélioration au sens fiscal (cf. BOFIP-BIC-CHG-40-20-10) : à distinguer des travaux d'entretien (non éligibles) et de construction (régime distinct).

2.2 — Usage du bien

• Location nue (vide), à titre de résidence principale du locataire.
• Pas de location meublée, pas de saisonnier, pas de mise à disposition gratuite à un proche.
• Le locataire doit y avoir sa résidence principale au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 (occupation effective et habituelle au moins 8 mois par an).

2.3 — Engagement de location

• Durée minimale : 9 ans à compter de la première mise en location.
• Interruption de location autorisée 12 mois maximum cumulés sur la durée d'engagement.
• En cas de rupture anticipée non justifiée (vente, changement d'usage, donation), les amortissements précédemment déduits sont réintégrés dans le revenu foncier de l'année de rupture, avec intérêts de retard.

2.4 — Plafonds de loyer et de ressources

Trois régimes coexistent. Le bailleur choisit lors de la première déclaration :

| Régime | Plafond annuel de loyer (ordre de grandeur) | Plafond de ressources du locataire | Taux d'amortissement annuel | |---|---|---|---| | Intermédiaire | ~ 8 000 €/an | Plafond Pinel intermédiaire (référence CGI 199 novovicies) | ~ 3 %/an | | Social | ~ 10 000 €/an | Plafond LLS (logement locatif social) | ~ 4,5 %/an | | Très social | ~ 12 000 €/an | Plafond LLTS (logement locatif très social) | ~ 5,5 %/an |

> Les plafonds exacts (loyer et ressources) seront fixés par le décret d'application en cours de publication. Les valeurs ci-dessus sont des ordres de grandeur dérivés des articles 199 novovicies et tricies du CGI, auxquels la loi 2026-103 renvoie explicitement.

2.5 — Critère DPE : zone d'incertitude

Le texte de la loi ne mentionne aucun critère DPE minimum pour bénéficier du dispositif. La communication des promoteurs annonce souvent « DPE C minimum requis » : cette information n'est pas dans la loi. Elle proviendra vraisemblablement du décret d'application (non publié à la date de cet article). Tant que le décret n'est pas publié, considérer comme non confirmé.

Si un critère DPE est ajouté par décret, il s'appliquera aux logements anciens (option B) — pour le neuf VEFA, la RE2020 garantit déjà un DPE A ou B en pratique.

3. Les trois régimes (intermédiaire / social / très social)

Le bailleur choisit lors de la première déclaration un des trois régimes, en arbitrant entre taux d'amortissement (plus le régime est social, plus le taux est élevé) et contrainte locative (plafonds loyer/ressources plus stricts en social).

3.1 — Régime intermédiaire (référence Pinel)

• Référence légale : CGI 199 novovicies (plafonds loyer + ressources Pinel zones A/A bis/B1/B2/C).
• Plafond annuel de loyer : ordre de grandeur ~ 8 000 €/an (varie selon zone géographique, surface pondérée, et coefficient du décret).
• Plafond de ressources du locataire : aligné sur les plafonds Pinel intermédiaire (par exemple ~ 41 000 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule en zone A en 2025).
• Taux d'amortissement annuel : ~ 3 %/an, soit 27 % cumulés sur 9 ans.
• Profil-type : bailleur visant un rendement net modéré mais sécurisé fiscalement, sur un bien en zone tendue moyenne (Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille).

3.2 — Régime social (LLS)

• Plafond annuel de loyer : ordre de grandeur ~ 10 000 €/an.
• Plafond de ressources : aligné sur les plafonds du Logement Locatif Social (LLS), inférieurs au PLAI majoré.
• Taux d'amortissement annuel : ~ 4,5 %/an, soit 40,5 % cumulés sur 9 ans.
• Profil-type : bailleur acceptant un loyer plus contraint en échange d'un avantage fiscal renforcé. Souvent utilisé en arbitrage avec une opération de défiscalisation longue.

3.3 — Régime très social (LLTS / CGI 199 tricies)

• Référence légale : CGI 199 tricies (plafonds loyer + ressources Logement Locatif Très Social).
• Plafond annuel de loyer : ordre de grandeur ~ 12 000 €/an (mais en pratique plafonné par les plafonds zonés très bas).
• Plafond de ressources : très bas (équivalent PLAI : ~ 13 000 € RFR pour une personne seule en zone A).
• Taux d'amortissement annuel : ~ 5,5 %/an, soit 49,5 % cumulés sur 9 ans.
• Profil-type : niche. Bailleur militant, ou opération à très forte valeur d'usage social (logement étudiant, jeunes actifs précaires, zones très tendues).

> Les taux exacts seront fixés par décret. Les valeurs ci-dessus sont indicatives mais cohérentes avec les renvois opérés par l'article 47 de la loi 2026-103 vers les articles 199 novovicies et tricies du CGI.

4. Calcul de l'amortissement : exemple chiffré

Prenons un cas concret : studio VEFA de 28 m² à Lyon 7ᵉ, acquis 250 000 €, mis en location nue à 700 €/mois (loyer encadré niveau intermédiaire), engagement 9 ans, régime intermédiaire choisi.

4.1 — Année courante avec Jeanbrun (régime intermédiaire)

| Poste | Montant | |---|---| | Loyer annuel encaissé | 8 400 € | | Amortissement déductible (3 % de 250 000 €) | – 7 500 € | | Charges réelles (taxe foncière, gestion, PNO, copro) | – 1 800 € | | Revenu foncier imposable | – 900 € (déficit foncier) |

Le déficit foncier de 900 € est reportable (CGI 156 I 3°, plafond 10 700 €/an d'imputation sur revenu global, le surplus reportable sur revenus fonciers 10 ans).

4.2 — Comparaison avec régime réel classique (sans Jeanbrun)

| Poste | Montant | |---|---| | Loyer annuel encaissé | 8 400 € | | Charges réelles | – 1 800 € | | Revenu foncier imposable | + 6 600 € |

À une TMI de 30 % + prélèvements sociaux 17,2 % (donc 47,2 % marginal), l'impôt et prélèvements sur ce revenu foncier représentent ~ 3 116 €/an.

4.3 — Bilan sur 9 ans

• Économie fiscale annuelle moyenne avec Jeanbrun : ~ 3 100 €/an (TMI 30 %).
• Économie cumulée sur 9 ans : ~ 28 000 €.
• À TMI 41 % : économie cumulée ~ 36 000 €.
• À TMI 11 % : économie cumulée ~ 11 500 € — le régime devient marginalement intéressant, le bailleur doit arbitrer avec le micro-foncier (abattement forfaitaire 30 %).

> Point de bascule : en dessous de ~ 6 000 € de revenu foncier brut annuel, le micro-foncier (abattement 30 % automatique) reste plus simple et souvent plus efficace que Jeanbrun. Au-delà, Jeanbrun bat le micro-foncier et le réel classique sur tranches marginales 30 %+.

5. Risques et points de vigilance

5.1 — Sortie anticipée

En cas de rupture de l'engagement de 9 ans (vente, donation, changement d'usage, transformation en meublé), les amortissements précédemment déduits sont réintégrés dans le revenu foncier de l'année de rupture, avec intérêts de retard (0,2 %/mois sur les sommes éludées, article 1727 CGI).

Exemple : revente en année 5 du cas section 4 → 5 × 7 500 € = 37 500 € à réintégrer + intérêts ~ 1 500 €. Coût fiscal supplémentaire à TMI 30 % : ~ 17 700 €. La sortie anticipée détruit l'avantage fiscal ; mieux vaut ne pas s'engager si la détention 9 ans n'est pas sûre.

5.2 — Plafonds dépassés

Si en cours de bail le loyer dépasse le plafond (révision IRL au-delà du seuil), ou si les ressources du locataire mesurées à l'entrée s'avéraient inexactes, l'administration peut requalifier et exiger réintégration. La vérification du dossier locataire (RFR avis d'imposition N-2) est donc critique.

5.3 — Cumul interdit avec Pinel et Denormandie

L'article 47 exclut expressément le cumul avec la réduction d'impôt Pinel (CGI 199 novovicies VII) ou Denormandie. Sur un bien éligible aux deux, le bailleur doit choisir — Pinel pour la réduction d'impôt directe, Jeanbrun pour l'amortissement.

5.4 — Articulation avec DPE

Sur un bien ancien avec ≥ 30 % de travaux (option B), le DPE post-travaux est crucial : un classement final F ou G rendrait le bien interdit de location à partir de 2028 / 2025, ce qui empêcherait de tenir l'engagement de 9 ans → sortie anticipée forcée → perte du dispositif. À vérifier dans le programme de travaux avant signature.

5.5 — Contrôle administration

Pièces à conserver pendant 9 ans + 3 ans de prescription :

• Factures de travaux datées et acquittées (option B).
• Bail signé, états des lieux, quittances.
• Avis d'imposition N-2 du locataire (validation ressources).
• Attestation annuelle de RP du locataire (preuve d'occupation).
• Déclarations 2044 (revenus fonciers) et tableau d'amortissement.

6. Jeanbrun vs LMNP vs régime réel : comment choisir ?

6.1 — Arbre de décision rapide

1. Bien meublé envisagé ? → LMNP/LMP (amortissement comptable du bien, généralement plus avantageux que Jeanbrun). Pas Jeanbrun (incompatible).
2. Location nue + bien neuf VEFA ? → Jeanbrun probable gagnant (si TMI ≥ 30 % et engagement 9 ans tenable).
3. Location nue + bien ancien avec ≥ 30 % de travaux ? → arbitrer Jeanbrun vs régime réel + déficit foncier. Jeanbrun gagne si revenu foncier brut > 6 000 €/an et TMI ≥ 30 %.
4. Location nue + bien ancien sans travaux → régime réel classique ou micro-foncier. Jeanbrun n'est pas accessible.
5. Bien éligible Pinel + Jeanbrun ? → Pinel si TMI ≤ 30 % et capacité réduction d'impôt mobilisable ; Jeanbrun si TMI ≥ 41 % ou Pinel saturé.

6.2 — Tableau comparatif synthétique

| Critère | Jeanbrun | LMNP réel | Régime réel nu classique | |---|---|---|---| | Type de location | Nue, RP locataire | Meublée | Nue (libre) | | Amortissement | Oui, 3-5,5 %/an | Oui, comptable | Non | | Plafond loyer | Oui (3 régimes) | Non | Non | | Plafond ressources locataire | Oui (3 régimes) | Non | Non | | Engagement durée | 9 ans | Aucun | Aucun | | Cumul déficit foncier | Oui | Non (BIC) | Oui | | Sortie anticipée | Pénalisée | Libre | Libre | | Bien éligible | VEFA ou ancien +30 % travaux | Tout meublé | Tout nu |

7. FAQ

1. Puis-je cumuler Jeanbrun avec déficit foncier ? Oui. Jeanbrun (CGI 31) est un mécanisme d'amortissement déductible des revenus fonciers ; le déficit foncier (CGI 156 I 3°, plafond 10 700 €/an d'imputation sur revenu global) reste applicable séparément.

2. Puis-je cumuler Jeanbrun avec la réduction d'impôt Pinel ? Non. L'article 47 exclut expressément le cumul.

3. Que se passe-t-il si je vends avant 9 ans ? Réintégration intégrale des amortissements déduits dans le revenu foncier de l'année de cession, avec intérêts de retard (~ 0,2 %/mois).

4. Un DPE F est-il un obstacle ? La loi 2026-103 ne le mentionne pas. Mais l'interdiction de location DPE F à partir de 2028 (LOI Climat & Résilience) rend l'engagement de 9 ans matériellement impossible : à éviter.

5. Puis-je changer de régime (intermédiaire ↔ social) après le début ? Non. Le choix du régime est irrévocable pour la durée d'engagement (9 ans).

6. Faut-il être primo-investisseur ? Non. Le dispositif est accessible à tout bailleur particulier (et, selon décret à venir, aux personnes morales soumises à l'IR).

7. Quel taux d'amortissement exact ? Et quand sera-t-il publié ? Les taux 3 % / 4,5 % / 5,5 %/an sont des ordres de grandeur dérivés des renvois CGI 199 novovicies/tricies. Le décret d'application fixera les valeurs précises. Pas de date officielle de publication ; suivre Legifrance et le BOFIP.

8. Comment déclarer Jeanbrun ? Formulaire 2044 (revenus fonciers, régime réel) avec case dédiée à venir. Joindre le tableau d'amortissement annuel. Première année : courrier d'option au Service des Impôts des Particuliers (modèle à publier avec le décret).

9. Mon comptable peut-il refuser Jeanbrun ? Aucune obligation, mais certains cabinets prudents attendront la première doctrine BOFIP (publication estimée fin 2026). Vérifier la familiarité du cabinet en amont.

10. Le dispositif sera-t-il prolongé au-delà de 2028 ? Inconnu. La fenêtre légale court jusqu'au 31 décembre 2028. Les dispositifs analogues (Pinel) ont été prolongés plusieurs fois mais avec resserrement progressif. Acquisitions à programmer dans la fenêtre par prudence.

Sources légales et officielles

• LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (dispositif Jeanbrun) — legifrance JORFARTI000053508409
• Code général des impôts, article 31 I 1° i) et j) — codification de l'amortissement Jeanbrun — legifrance CGI art. 31
• Code général des impôts, article 199 novovicies — plafonds loyer/ressources intermédiaire (référence Pinel) — legifrance CGI art. 199 novovicies
• Code général des impôts, article 199 tricies — plafonds social/très social — legifrance CGI art. 199 tricies
• BOFIP-BIC-CHG-40-20-10 — définition fiscale des travaux d'amélioration (référence pour le seuil 30 %) — bofip.impots.gouv.fr
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 — définition de la résidence principale du locataire — legifrance loi 89-462
• service-public.fr/F33880 — obligations du bailleur (récapitulatif officiel) — service-public.fr

Cet article sera enrichi au fur et à mesure de la publication du décret d'application et des premières doctrines administratives (BOFIP). Pour vérifier rapidement si votre logement est exposé à un risque réglementaire (DPE bloquant, loyer dépassé, échéance proche), utilisez l'outil gratuit BailleurVérif : 5 questions, 30 secondes, verdict immédiat.