10 questions concrètes des bailleurs français 2026

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025. Article 160 de la Loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, codifié à l'article L.173-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Concerne tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite à partir de cette date. Les baux signés avant 2025 restent juridiquement valables jusqu'à leur terme, mais le loyer ne peut plus être révisé ni réévalué tant que la classe n'est pas remontée à E ou mieux (gel de loyer, article 159 Loi Climat). Pour les classes F : interdiction au 1ᵉʳ janvier 2028. Pour les classes E : 1ᵉʳ janvier 2034.

Oui, partiellement. L'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur la délivrance d'un logement décent. Le décret 2023-796 du 18 août 2023 ajoute la décence énergétique : un logement F ne sera plus juridiquement décent pour les baux signés à compter du 1ᵉʳ janvier 2028. En cas de manquement à l'obligation de délivrance, la jurisprudence reconnaît au locataire le droit de demander travaux, réduction de loyer ou résiliation aux torts du bailleur (Cour de cassation, jurisprudence constante sur article 6 loi 89-462). Démarche conseillée : faire chiffrer un audit énergétique réglementaire (cf aides bailleur) et engager un plan de travaux avant que le locataire ne saisisse la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection.

En pratique, c'est très risqué. Si le congé pour reprise ou pour vendre concerne un logement classé G en bail en cours, et qu'un nouveau bail doit être signé après la reprise/vente, le nouveau preneur ne pourra pas mettre le logement en location sans travaux préalables (article L.173-2 CCH). De plus, la jurisprudence requalifie régulièrement les congés pour vente comme frauduleux lorsque le bailleur connaît la non-conformité énergétique du logement (article 15 loi 89-462 + jurisprudence Cour de cassation civile 3^e sur fraude au statut protecteur du locataire). Préconisation : engager la rénovation AVANT le congé pour reprise, ou notifier au futur acquéreur l'obligation de travaux avant remise en location.

Oui. Depuis 2021, MaPrimeRénov est ouverte aux bailleurs personnes physiques. Conditions : engagement de location comme résidence principale du locataire pendant 6 ans après la fin des travaux ; plafond de 3 logements aidés par bailleur ; artisan RGE obligatoire pour le geste concerné. Le barème (Bleu / Jaune / Violet / Rose) suit les ressources du bailleur et non du locataire. Cumulable avec CEE (partiellement), avec éco-PTZ et avec le déficit foncier. Source : Anah, fiches techniques 2026. Détails et simulateur cumul : /aides-financieres-bailleur-2026.html.

50 000 € maximum, remboursable sur 20 ans à taux zéro. Le plafond est ouvert pour un bouquet de travaux énergétiques ou une rénovation globale (article 244 quater U du Code général des impôts, complété par la loi de finances 2022). Conditions : logement achevé depuis plus de 2 ans, occupé comme résidence principale du locataire, travaux réalisés par un artisan RGE. Un seul éco-PTZ par logement, mais cumulable avec un éco-PTZ copropriété pour les parties communes. Banques distributrices : tout réseau bancaire conventionné — pas de tirage tardif possible, demande à déposer AVANT signature du devis.

Oui, prorogé par la loi de finances 2026 jusqu'au 31 décembre 2027. Le plafond annuel d'imputation sur le revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux permettant à un logement classé E, F ou G d'atteindre la classe D, C, B ou A. Justificatifs DPE avant ET après obligatoires (méthode 3CL-DPE 2021). Au-delà du plafond doublé, l'excédent reste imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Déclaration via le formulaire 2044 l'année du paiement. Article 156-I-3° du Code général des impôts modifié.

Amende préfectorale jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une SCI ou personne morale (article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 modifié). Procédure : mise en demeure préfectorale puis sanction administrative DRIHL (Île-de-France) ou DREAL (régions). Le locataire peut, en parallèle, demander la baisse du loyer + remboursement du trop-perçu sur 3 ans en arrière (article 7-1 loi 89-462). L'ignorance du plafond ne constitue pas une cause exonératoire : l'arrêté préfectoral encadrement est publié et opposable de plein droit au bailleur. Vérification gratuite du loyer légal : /loyer-legal-paris.html ou notre /api/recourse/loyer-abusif.

Trois leviers défensifs légitimes : (1) audit énergétique réglementaire avant tout engagement, pour objectiver la situation et prévenir une obligation disproportionnée — coût 500 à 1 200 € HT, partiellement remboursé par MaPrimeRénov ; (2) si la rénovation est techniquement impossible (monument historique, secteur protégé interdisant l'isolation par l'extérieur) ou économiquement disproportionnée par rapport à la valeur du bien, demander une dérogation motivée et opposable (article L.173-2 CCH alinéa 3) ; (3) si le bien est en copropriété et que l'AG a refusé deux fois des travaux nécessaires sur parties communes, la dérogation est de droit. Préparer un dossier daté, traçable, avec devis et refus d'AG. Représailles interdites : tout congé donné après une demande LRAR du locataire peut être requalifié frauduleux.

Cinq règles d'or 2026 : (1) JAMAIS signer un devis lors d'un démarchage téléphonique — interdit depuis 2020 dans le secteur de la rénovation énergétique (loi 2020-901) ; (2) JAMAIS payer un intermédiaire-mandataire — uniquement par chèque ou virement nominatif à l'entreprise RGE titulaire du devis ; (3) vérifier le certificat RGE de l'artisan sur france-renov.gouv.fr (durée de validité, qualification précise du geste) ; (4) refuser tout artisan demandant un acompte supérieur à 30 % ; (5) en cas de doute, signaler immédiatement à SignalConso qui transmet à la DGCCRF. En 2025, plus de 10 000 signalements rénovation. Délai de rétractation 14 jours obligatoire pour tout démarchage à domicile.

Phase 1 : enquête sur place de l'ARS (Agence régionale de santé) ou du Service communal d'hygiène et de santé (SCHS) sous 30 à 90 jours. Phase 2 : si l'insalubrité est confirmée, arrêté préfectoral de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, opposable au bailleur. Conséquences : suspension du paiement du loyer par le locataire (article L.521-2 CCH), interdiction de remettre en location, obligation de relogement à la charge du bailleur si déclaration d'insalubrité irrémédiable. Sanctions pénales possibles : jusqu'à 100 000 € d'amende et 3 ans d'emprisonnement pour les cas les plus graves (marchand de sommeil, article L.511-22 CCH). Conseil : engager un dialogue technique avant la phase contentieuse, mandater une expertise contradictoire si le rapport ARS est contesté.