Prix de vente × loyer demandé — rendement brut annuel par commune

Cross-source inédit publié : médiane loyer demandé €/m² (observatoire BailleurVérif locservice 17 mai 2026) × médiane DVF prix m² vente appartement (data.gouv.fr Statistiques DVF, 24 mois 2024-2025, ~82 000 ventes notariées). Ratio = rendement brut annuel % investisseur — indicatif, hors charges/fiscalité/vacance. 17 communes FR couvertes. Dataset open data CC-BY-4.0.

communes cross-source

10.74 %

meilleur rendement brut (Rennes)

3.91 %

pire rendement brut (Paris 10e Arrondissement)

130

annonces loyer mappées (/ 236 totales)

Échelle : ≥ 7 % élevé · 5–7 % moyen · < 5 % faible. Rendement brut = (loyer mensuel €/m² × 12) ÷ prix vente €/m² × 100. Indicatif uniquement — ne tient pas compte des charges de copropriété, taxe foncière, vacance locative, GLI, travaux ni fiscalité (IR + PS ou LMNP réel/micro-BIC). Rendement net typique = brut × 0,6 à 0,75 selon régime fiscal.

Top 3 rendements bruts (« hot spots » investisseur)

Rennes

10.74 %

loyer 32.8 €/m² · vente 3 664 €/m² · N=7 annonces

Valenciennes

8.98 %

loyer 15.5 €/m² · vente 2 074 €/m² · N=5 annonces

Montpellier

8.94 %

loyer 25.0 €/m² · vente 3 353 €/m² · N=6 annonces

Bottom 3 rendements bruts (marchés cher-pour-louer)

Paris 10e Arrondissement

3.91 %

loyer 30.0 €/m² · vente 9 206 €/m² · N=3 annonces

Paris 12e Arrondissement

4.42 %

loyer 32.8 €/m² · vente 8 911 €/m² · N=3 annonces

Paris 17e Arrondissement

4.89 %

loyer 40.7 €/m² · vente 9 986 €/m² · N=3 annonces

Les arrondissements parisiens centraux et NE (10e/12e/17e) cumulent prix vente très élevés et plafonds d'encadrement qui bornent le loyer maximal : le ratio loyer/prix s'écrase mécaniquement. Indicatif de marchés où la rentabilité se joue sur la plus-value et non sur le cash-flow.

Tableau complet — 17 communes

Commune	Loyer médian €/m²	Vente médiane €/m² (24m)	Rendement brut % an	Échantillons
Rennes INSEE 35238	32.78	3 664	10.74 % élevé	7 annonces / 5 477 ventes 24m
Valenciennes INSEE 59606	15.52	2 074	8.98 % élevé	5 annonces / 648 ventes 24m
Montpellier INSEE 34172	24.98	3 353	8.94 % élevé	6 annonces / 7 798 ventes 24m
Toulouse INSEE 31555	23.64	3 249	8.73 % élevé	15 annonces / 12 673 ventes 24m
Nice INSEE 06088	31.03	4 783	7.79 % élevé	5 annonces / 13 811 ventes 24m
Lyon 3e Arrondissement INSEE 69383	28.77	4 510	7.66 % élevé	6 annonces / 2 587 ventes 24m
Nantes INSEE 44109	20.98	3 413	7.38 % élevé	14 annonces / 7 461 ventes 24m
Lille INSEE 59350	22.59	3 697	7.33 % élevé	16 annonces / 4 736 ventes 24m
Bordeaux INSEE 33063	22.73	4 175	6.53 % moyen	13 annonces / 6 357 ventes 24m
Villeurbanne INSEE 69266	19.33	3 556	6.52 % moyen	3 annonces / 3 638 ventes 24m
Paris 1er Arrondissement INSEE 75101	60.00	12 208	5.90 % moyen	3 annonces / 536 ventes 24m
Aix-en-Provence INSEE 13001	23.28	4 809	5.81 % moyen	4 annonces / 3 331 ventes 24m
Paris 18e Arrondissement INSEE 75118	41.73	8 709	5.75 % moyen	4 annonces / 5 596 ventes 24m
Paris 14e Arrondissement INSEE 75114	39.09	9 298	5.04 % moyen	4 annonces / 2 938 ventes 24m
Paris 17e Arrondissement INSEE 75117	40.71	9 986	4.89 % faible	3 annonces / 4 805 ventes 24m
Paris 12e Arrondissement INSEE 75112	32.80	8 911	4.42 % faible	3 annonces / 3 063 ventes 24m
Paris 10e Arrondissement INSEE 75110	30.00	9 206	3.91 % faible	3 annonces / 2 765 ventes 24m

Tri par rendement brut décroissant. N≥3 annonces loyer minimum requis pour publication par commune ; les arrondissements avec N=3-7 ont une marge d'erreur élevée — à considérer comme tendance, pas comme mesure stable.

Caveats — à lire avant de citer ces chiffres

Loyers = annonces (loyer demandé), pas loyer effectivement payé. L'encadrement préfectoral peut écraser le loyer réel d'une annonce non-conforme — voir notre observatoire conformité encadrement (60,0 % de violations sur 95 in-scope, mai 2026).

DVF = ventes notariées appartement uniquement (filtré echelle_geo=commune du fichier Statistiques DVF data.gouv.fr). Médiane ventes-weighted sur 24 mois 2024-01 → 2025-12, ~82 000 transactions cumulées sur les 17 communes ici publiées. N'exclut pas les ventes en VEFA ni les surfaces atypiques (chambres de bonne, lofts).

N ≥ 3 annonces minimum par commune côté loyer. Paris 1er/Lyon 3e/Villeurbanne/Paris 10/12/17 sont à N=3 = marge d'erreur élevée. Les arrondissements parisiens N<3 (75002/3/5/6/8/9/11/13/15/16/19/20) ne sont PAS encore publiés ; sortie progressive à mesure que N grandit.

Rendement brut ≠ rentabilité nette. Charges copro, taxe foncière, vacance, GLI, frais agence/notaire à l'achat, travaux, fiscalité (IR + PS ou LMNP régime réel/micro-BIC) non déduits. Rendement net typique = brut × 0,6 à 0,75 selon régime fiscal et profil bailleur.

Mapping CP → INSEE manuel pour 51 codes postaux (sources COG INSEE / La Poste 2024). Les annonces en banlieue hors zone tendue ou en commune non mappée DVF sont exclues : sur 236 listings totaux, 130 mappés (55 %), 106 hors mapping (banlieues Lyon/Lille/Toulouse périphériques, Salon-de-Provence, La Ciotat, Aix-en-Provence non-CP-13080-90-100, etc.).

Cross-source = expérimental v0, pas garanti zéro biais d'échantillon. Méthodologie open source (script `wedge-tool/crawler/build_dvf_crosssource.py` reproductible). À ré-éditer mensuellement à mesure que l'observatoire loyer monte en N et que DVF publie les ventes Q1 2026.

Sources + méthodologie + dataset

Sources publiques utilisées

Loyers (numérateur) : observatoire BailleurVérif /observatoire-annonces-loyer.html, scrape locservice.fr 17 mai 2026, 236 annonces dédupliquées sur 14 villes / 14 départements, scoring v0.2.0 open source.

Ventes (dénominateur) : data.gouv.fr Statistiques DVF — fichier object.files.data.gouv.fr/data-pipeline-open/dvf/stats_dvf.csv (276 MB / 3,6 M rows / 2021-01 → 2025-12), filtré echelle_geo=commune × INSEE cibles × ventes appartements 2024-2025, médiane ventes-weighted prix m².

Mapping CP → INSEE : 51 codes postaux → 31 communes INSEE (Paris/Lyon/Marseille arrondissements + Nice/Aix/Toulouse/Bordeaux/Montpellier/Rennes/Grenoble/Nantes/Lille/Valenciennes/Villeurbanne), sources Code Officiel Géographique INSEE 2024 + La Poste.

Méthodologie détaillée

Pour chaque commune INSEE présente dans les deux sources :

Agréger les annonces loyer par INSEE via mapping CP → INSEE (N ≥ 3 requis).
Calculer médiane eur_per_m2 des annonces (filtre sanity 0 < €/m² ≤ 200).
Récupérer médiane DVF ventes-weighted prix m² appartement 2024-2025 (24 mois).
Calculer rendement brut annuel = (médiane loyer €/m² × 12) ÷ médiane vente €/m² × 100.
Trier par rendement décroissant.

Script open source reproductible : wedge-tool/crawler/build_dvf_crosssource.py (Python 3 stdlib pur, 123 LOC).

Dataset téléchargeable (CC-BY-4.0)

JSON brut publié : /data/observatoire-prix-vente-vs-loyer.json (17 communes + méthodo + caveats inlines).

Endpoint API lookup par INSEE : GET /api/dvf-stats/<insee> — exemple : /api/dvf-stats/75111 (Paris 11e).

Licence : CC-BY-4.0. Attribution requise : « BailleurVérif observatoire cross-source loyer × DVF ». Réutilisation libre y compris commerciale.