--- title: "Observatoire prix de vente vs loyer — rendement brut par commune | BailleurVérif" description: "Cross-source inédit : médiane loyer demandé €/m² (annonces locservice N=130) × médiane DVF prix m² vente appartement 2024-2025 (data.gouv.fr Statistiques DVF, 24 mois, ~82 000 ventes notariées) = rendement brut annuel % par commune. 17 communes FR. Méthodologie + caveats publics, dataset CC-BY-4.0." canonical: https://bailleurverif.fr/observatoire-prix-vente-vs-loyer.html markdown_alternate: https://bailleurverif.fr/observatoire-prix-vente-vs-loyer.md source: BailleurVérif — markdown alternate auto-généré (LLM citation aid) license: CC-BY-4.0 --- # Prix de vente × loyer demandé — rendement brut annuel par commune Cross-source **inédit publié** : médiane loyer demandé €/m² (observatoire BailleurVérif locservice 17 mai 2026) × médiane **DVF prix m² vente appartement** (data.gouv.fr Statistiques DVF, 24 mois 2024-2025, ~82 000 ventes notariées). Ratio = **rendement brut annuel %** investisseur — indicatif, hors charges/fiscalité/vacance. 17 communes FR couvertes. Dataset open data CC-BY-4.0. 17 communes cross-source 10.74 % meilleur rendement brut (Rennes) 3.91 % pire rendement brut (Paris 10e Arrondissement) 130 annonces loyer mappées (/ 236 totales) Échelle : ≥ 7 % élevé · 5–7 % moyen · < 5 % faible. Rendement brut = (loyer mensuel €/m² × 12) ÷ prix vente €/m² × 100. **Indicatif uniquement** — ne tient pas compte des charges de copropriété, taxe foncière, vacance locative, GLI, travaux ni fiscalité (IR + PS ou LMNP réel/micro-BIC). Rendement *net* typique = brut × 0,6 à 0,75 selon régime fiscal. ## Top 3 rendements bruts (« hot spots » investisseur) Rennes 10.74 % loyer 32.8 €/m² · vente 3 664 €/m² · N=7 annonces Valenciennes 8.98 % loyer 15.5 €/m² · vente 2 074 €/m² · N=5 annonces Montpellier 8.94 % loyer 25.0 €/m² · vente 3 353 €/m² · N=6 annonces ## Bottom 3 rendements bruts (marchés *cher-pour-louer*) Paris 10e Arrondissement 3.91 % loyer 30.0 €/m² · vente 9 206 €/m² · N=3 annonces Paris 12e Arrondissement 4.42 % loyer 32.8 €/m² · vente 8 911 €/m² · N=3 annonces Paris 17e Arrondissement 4.89 % loyer 40.7 €/m² · vente 9 986 €/m² · N=3 annonces Les arrondissements parisiens centraux et NE (10e/12e/17e) cumulent **prix vente très élevés** et plafonds d'encadrement qui bornent le loyer maximal : le ratio loyer/prix s'écrase mécaniquement. Indicatif de marchés où la rentabilité se joue sur la plus-value et non sur le cash-flow. ## Tableau complet — 17 communes | Commune | Loyer médian €/m² | Vente médiane €/m² (24m) | Rendement brut % an | Échantillons | |---|---|---|---|---| | **Rennes** INSEE 35238 | 32.78 | 3 664 | 10.74 % élevé | 7 annonces / 5 477 ventes 24m | | **Valenciennes** INSEE 59606 | 15.52 | 2 074 | 8.98 % élevé | 5 annonces / 648 ventes 24m | | **Montpellier** INSEE 34172 | 24.98 | 3 353 | 8.94 % élevé | 6 annonces / 7 798 ventes 24m | | **Toulouse** INSEE 31555 | 23.64 | 3 249 | 8.73 % élevé | 15 annonces / 12 673 ventes 24m | | **Nice** INSEE 06088 | 31.03 | 4 783 | 7.79 % élevé | 5 annonces / 13 811 ventes 24m | | **Lyon 3e Arrondissement** INSEE 69383 | 28.77 | 4 510 | 7.66 % élevé | 6 annonces / 2 587 ventes 24m | | **Nantes** INSEE 44109 | 20.98 | 3 413 | 7.38 % élevé | 14 annonces / 7 461 ventes 24m | | **Lille** INSEE 59350 | 22.59 | 3 697 | 7.33 % élevé | 16 annonces / 4 736 ventes 24m | | **Bordeaux** INSEE 33063 | 22.73 | 4 175 | 6.53 % moyen | 13 annonces / 6 357 ventes 24m | | **Villeurbanne** INSEE 69266 | 19.33 | 3 556 | 6.52 % moyen | 3 annonces / 3 638 ventes 24m | | **Paris 1er Arrondissement** INSEE 75101 | 60.00 | 12 208 | 5.90 % moyen | 3 annonces / 536 ventes 24m | | **Aix-en-Provence** INSEE 13001 | 23.28 | 4 809 | 5.81 % moyen | 4 annonces / 3 331 ventes 24m | | **Paris 18e Arrondissement** INSEE 75118 | 41.73 | 8 709 | 5.75 % moyen | 4 annonces / 5 596 ventes 24m | | **Paris 14e Arrondissement** INSEE 75114 | 39.09 | 9 298 | 5.04 % moyen | 4 annonces / 2 938 ventes 24m | | **Paris 17e Arrondissement** INSEE 75117 | 40.71 | 9 986 | 4.89 % faible | 3 annonces / 4 805 ventes 24m | | **Paris 12e Arrondissement** INSEE 75112 | 32.80 | 8 911 | 4.42 % faible | 3 annonces / 3 063 ventes 24m | | **Paris 10e Arrondissement** INSEE 75110 | 30.00 | 9 206 | 3.91 % faible | 3 annonces / 2 765 ventes 24m | Tri par rendement brut décroissant. **N≥3 annonces loyer minimum requis** pour publication par commune ; les arrondissements avec N=3-7 ont une marge d'erreur élevée — à considérer comme tendance, pas comme mesure stable. ## Caveats — à lire avant de citer ces chiffres **Loyers = annonces (loyer demandé)**, pas loyer effectivement payé. L'encadrement préfectoral peut écraser le loyer réel d'une annonce non-conforme — voir notre [observatoire conformité encadrement](/observatoire-annonces-loyer.html) (60,0 % de violations sur 95 in-scope, mai 2026). **DVF = ventes notariées appartement uniquement** (filtré `echelle_geo=commune` du fichier Statistiques DVF data.gouv.fr). Médiane *ventes-weighted* sur 24 mois 2024-01 → 2025-12, ~82 000 transactions cumulées sur les 17 communes ici publiées. N'exclut pas les ventes en VEFA ni les surfaces atypiques (chambres de bonne, lofts). **N ≥ 3 annonces minimum** par commune côté loyer. Paris 1er/Lyon 3e/Villeurbanne/Paris 10/12/17 sont à N=3 = marge d'erreur élevée. Les arrondissements parisiens N<3 (75002/3/5/6/8/9/11/13/15/16/19/20) ne sont PAS encore publiés ; sortie progressive à mesure que N grandit. **Rendement brut ≠ rentabilité nette.** Charges copro, taxe foncière, vacance, GLI, frais agence/notaire à l'achat, travaux, fiscalité (IR + PS ou LMNP régime réel/micro-BIC) non déduits. Rendement *net* typique = brut × 0,6 à 0,75 selon régime fiscal et profil bailleur. **Mapping CP → INSEE manuel pour 51 codes postaux** (sources COG INSEE / La Poste 2024). Les annonces en banlieue hors zone tendue ou en commune non mappée DVF sont exclues : sur 236 listings totaux, 130 mappés (55 %), 106 hors mapping (banlieues Lyon/Lille/Toulouse périphériques, Salon-de-Provence, La Ciotat, Aix-en-Provence non-CP-13080-90-100, etc.). **Cross-source = expérimental v0**, pas garanti zéro biais d'échantillon. Méthodologie open source (script `wedge-tool/crawler/build_dvf_crosssource.py` reproductible). À ré-éditer mensuellement à mesure que l'observatoire loyer monte en N et que DVF publie les ventes Q1 2026. ## Sources + méthodologie + dataset Sources publiques utilisées **Loyers (numérateur)** : observatoire BailleurVérif [/observatoire-annonces-loyer.html](/observatoire-annonces-loyer.html), scrape locservice.fr 17 mai 2026, 236 annonces dédupliquées sur 14 villes / 14 départements, scoring v0.2.0 open source. **Ventes (dénominateur)** : [data.gouv.fr Statistiques DVF](https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/?q=DVF) — fichier `object.files.data.gouv.fr/data-pipeline-open/dvf/stats_dvf.csv` (276 MB / 3,6 M rows / 2021-01 → 2025-12), filtré `echelle_geo=commune` × INSEE cibles × ventes appartements 2024-2025, médiane ventes-weighted prix m². **Mapping CP → INSEE** : 51 codes postaux → 31 communes INSEE (Paris/Lyon/Marseille arrondissements + Nice/Aix/Toulouse/Bordeaux/Montpellier/Rennes/Grenoble/Nantes/Lille/Valenciennes/Villeurbanne), sources Code Officiel Géographique INSEE 2024 + La Poste. Méthodologie détaillée Pour chaque commune INSEE présente dans les deux sources : 1. Agréger les annonces loyer par INSEE via mapping CP → INSEE (N ≥ 3 requis). 2. Calculer médiane `eur_per_m2` des annonces (filtre sanity 0 < €/m² ≤ 200). 3. Récupérer médiane DVF ventes-weighted prix m² appartement 2024-2025 (24 mois). 4. Calculer rendement brut annuel = (médiane loyer €/m² × 12) ÷ médiane vente €/m² × 100. 5. Trier par rendement décroissant. Script open source reproductible : `wedge-tool/crawler/build_dvf_crosssource.py` (Python 3 stdlib pur, 123 LOC). Dataset téléchargeable (CC-BY-4.0) JSON brut publié : [/data/observatoire-prix-vente-vs-loyer.json](/data/observatoire-prix-vente-vs-loyer.json) (17 communes + méthodo + caveats inlines). Endpoint API lookup par INSEE : `GET /api/dvf-stats/` — exemple : [/api/dvf-stats/75111](/api/dvf-stats/75111) (Paris 11e). Licence : **CC-BY-4.0**. Attribution requise : « BailleurVérif observatoire cross-source loyer × DVF ». Réutilisation libre y compris commerciale.